נדל״ן ומקרקעין

טוב, אז כמובן שחשוב לבדוק מלא דברים לפני שקונים דירה, אני אנסה להתמקד בקריטיים. כל מושג שאני נוקב בו יש עליו פירוט בסרטונים אם לא הבנתי לחלוטין למה הכוונה.

אז ראשית צריך לבדוק את זכויות המוכר. איך בודקים? שני מסמכים קריטיים: נסח טאבו (או אם מדובר בחברה משכנת או במהל אז אישור זכויות) וצו ותקנון הבית המשותף. את המסמכים הלאה אפשר להוציא מהאינטרנט או לבקש מהמוכר.

נסח טאבו זה לראות בגדול מה מצב הזכויות. האם הזכויות רשומות בטאבו או במקום אחר? על שם מי הבעלות? האם יש מספר בעלים? האם ישנן הערות אזהרה על הנכס? עיקולים חלילה, משכנתא. הכל שם ועדיף להוציא נסח עדכני מהזמן האחרון.

צו ותשריט בית משותף קשור יותר לנכס עצמו. האם מה שהמוכר מצהיר ששייך לדירה באמת שייך לה? איפה ממוקמת החניה בתשריט, האם יש לדירה זיקת הנאה? האם ישנן הצמדות אחרות לדירה ואיפה הן ממוקמות במציאות וכו', בטח אם מדובר בבית שהוא צמוד קרקע. ברכישת צמוד קרקע רצוי אפילו להזמין מודד לוודא מה ואיפה שטח הבית. ובמקרה בו לבית אין טאבו, כלומר מעולם לא נרשם צו בית משותף, חשוב מאוד לוודא שהבנק יתן משכנתא לרכישת דירה כזאת.

בהקשר התכנוני כדאי לבקש או לבדוק באתר של הועדה מהקומית את התשריט של הבית, לוודא שהוא תואם את המציאות, לוודא שאין חריגות בניה בדירה, כלומר שלא נעשו שינויים חיצוניים בדירה בלי היתר, כמו פתיחת חלון, הוספת חדר או מרפסת וכו'. למה זה משנה? על-פני העיריה יכולה שלא לאפשר העברת בעלות אם לא יתוקנו החריגות. עכשיו גם אם אתם חושבים שזאת בעיה של המוכרים ולא של הקונים זה ממש לא המצב.

עכשיו, אם זה אדמת מנהל אז לבדוק עד מתי הנכס מהוון? מתי נגמר הסכם החכירה בעצם? עכשיו, במנהל לא רושמים הערת אזהרה אז אם אין לדירה נסח טאבו צריך לבדוק גם ברדם המשכונות שלא רשום משכון על הדירה לטובת גורם אחר.

בלי קשר שמאות מקדימה בבנק יכולה לתת לכם אינדיקציה בכמה הבנק מעריך את הבית וכמה כסף תקבלו ממנו במסגרת המשכנתא לתכנון נכון של ההוצאות. יש לאשרר בחוזה שהמוכר נדרש לעשות כל לאל ידו בכדי לאפשר לרוכש ליטול משכנתא, ושלמיטב הבנתו אין כל בעיה בתשריט הבית המשותף (אחרת תתכן בעיה בשמאות המשכנתא).

בערך-93% משטח מדינת ישראל שייך למדינה. מינהל מקרקעי ישראל הוקם ב-1960 ומאז הוא מנהל את קרקעות המדינה, שזה למעשה אדמות קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח.

בעצם, בהקמת המדינה הוחלט שקרקעות ישראל תמיד יעמדו לטובת העם היהודי ובגלל זה הקרקעות לא יימכרו לצמיתות אלא רק יוחכרו לחמישים שנה, כשהחכירה בעצם מתחדשת כל פעם בתום התקופה. את אומרת שכשאנחנו אומרים שיש בבעלותינו דירה, לרוב הכוונה היא שאנחנו חוכרים דירה מהמדינה, וכשאנחנו מוכרים אותה אנחנו למעשה רק מוכרים הכסם חכירה ומעבירים את זכויות החכירה לאחר.

חכירה לדורות זה הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים. עכשיו, לרוב הכוונה בחכירה לדורות זה חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, אבל כעקרון כל שכירות של נכס מעל 25 שנים נקראת חכירה לדורות.

עכשיו מה זה דמי חכירה? דמי חכירה זה תשלום דמי השכירות למנהל. כמה זה דמי חכירה? מדובר בסכומים שהם יותר סמליים מאשר סכומים שצריך לקחת בחשבון כחלק מעסקת מקרקעין כשקונים דירה.

דמי היוון זה תשלום חד פעמי ומראש של דמי החכירה השנתיים באופן שמייתר את הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים בעת העברת זכויות. בנוסף אם הנכס שלי מהוון, ומרבית הנכסים אכן מהוונים, זה גם פותר אותנו מדמי הסכמה שצריך לשלם למנהל בהעברת הזכויות לאדם אחר.

עכשיו ככלל קרקעות של המדינה מתנהלים ברישום אצל המנהל. סניפים של מנהל מקרקעי ישראל יש בכמה מוקדים. אין נסח טאבו אלא צריך להוציא מה שנקרא "אישור זכויות". לא כל אחד יכול להוציא, בניגוד לנסח טאבו שפתוח לעיון כלל הציבור, אלא רק הבעלים רשאי או לפי יפוי כח מהבלעים ברוב המקרים יש רישום כפול בטאבו. זה נעשה לרושם לצרכי נוחות ונוכל גם להוציא נסח טאבו, יהיה רשום שם הבעלות של המנהל ולכמה זמן חוזה החכירה מהוון, כלומר, שולם מראש. עכשיו, טאבו הכוונה לנכסים פרטיים אבל לא לטעות, עדיין מדובר באדמות ששיכות למדינה ולא לנו באופן פרטי. כשמוכרים נכס של המנהל צריך בסך הכל ליידע את המנהל.

• טיפ: בנוגע לבתים צמודי קרקע צריך להיות יותר עם היד על הדופק בנוגע לסכומים. מה גם שאם אנחנו קונים נכס ששייך למדינה צריך לוודא מתי נגמר הסכם החכירה ומה התנאים (בעיקר תנאי התשלום) להמשיך אותו.

קניתם דירה חדשה? מזל טוב. לדירה יש אחריות. למעשה יש לה גם אחריות וגם בדק. מה הכוונה? בחוק מכר דירות ישנה תוספת, בתוספת נקובים תקופות אחריות ובדק בנוגע לרכיבי הנכס. מרגע שקיבלתי את הנכס לחזקתי מתחילה תקופת בדק ביחס לרכיבים השונים. למשל, ליקוי בריצוף וחיפוי פנים – שנתיים. התנתקות חיפוי חוץ – 7 שנים. מה ההבדלים בין תקופת בדקל לתקופת האחריות?

תקופת בדק: בתקופה זו כשיש נזק הקבלן חייב לבוא ולתקן, אלא אם הוא מצליח להוכיח שהנזק נגרם באשמתי.

תקופת אחריות: בתום תקופה הבדק (תקופה שונה לכל רכיב) מתחילה אוטומטית תקופת אחריות לכל רכיב. התקופה היא קבועה – 3 שנים. בתקופה הזו חובה ההוכחה מתהפכת. במקום שהקבלן יהיה חייב לבוא לתקן, אני עכשיו צרילך להוכיח שהנזק נגרם בגלל בניה לא נכונה או שימוש בחומרים לא נכונים. רק אם אני מוכיח, הקבלן חייב לתקן.

מה קורה כשנגמרת גם תקופה הבדק וגם תקופת האחריות? זהו, התיקון על חשבונכם.

מהסיבה הזו במהלך "שנת הבדק" השנה הראשונה לאחר מסירת הדירה, חשוב להעביר לקבלן את כל הנזקים במסודר ולדרוש ממנו לתקן.

בבקשה קישור לחוק המכר, התוספת בה מופיעים מועדי תקופת הבדדק נמצא בעמוד האחרון.

מה זה מס רכישה? איך מחשבים? מה זה דירה יחידה?

אז מס רכישה כשמו כן הוא מס על רכישת דירה.

ההבדל המהותי הוא האם אתם כרגע בעלים של דירה או לא. לא רלוונטי אם קניתם או מכרתם דירה מאה פעם השאלה היא האם כרגע אתם בלי.

אם אין דירה בבעלותכם ואתם קונים את הדירה היחידה שלכם, מכן המונח "דירה יחידה" אתם תשלמו מס רכישה בהתאם למדרגות דירה יחידה. הפטור היום הוא עד 1,700,000 ₪ בערך ואם הנכס יותר יקר תשלמו באופן יחסי על כל מדרגה נוספת. מדובר במס מדורג, כמו מס הכנסה. בהתאם לשווי הנכס שתקנו, יקר יותר – תשלמו יותר מס. ובאחוזים גבוהים יותר.

לחישוב פשוט יש מחשבונים רק לרשום בגוגל חישוב מס רכישה, לסמן דירה יחידה ומחיר, התוצאה היא סכום המס שתצטרכו לשלם.

בנוסף, אם אין לכם דירה אבל יש לכם עד שליש בעלות בדירה עדיין תשלמו לפי דירה יחידה. אי אפשר לאסוף כמה שלישית הכוונה לעד שליש בדירה אחת.

עכשיו אם כבר יש לכם דירה או מעל שליש בדירה ואתם רוצים לקנות דירה נוספת תשלמו היום 8% מס המשקל הראשון תמורת הנכס שאתם רוצים לקנות. אם יש לכם דירה אבל אתם בסה"כ רוצים לקנות דירה אחרת ולמכור את הנוכחית אפשר לעשות את זה בפטור, אבל יהיה לכם שנה וחצי למכור את הדירה המקורית. אם לא תמכור תשלמו רטרואקטיבים את הסכום שהייתם צריכים לשלם כדמי רכישה תמורת הדירה הנוספת שהצהרתם שהולכת להחליף את הקיימת.

מה זה רכוש משותף?

הרכוש המשותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין שאמורים לשמש את כלל בעלי הדירות, מלבד החלקים הרשומים כדירות. למשל: מעלית, חדרי מדרגות, חצר וכו' לפענים יהיו גם חניות שהן רכוש משתוף ולא ספציפי.

מה זה מנהל מקרקעי ישראל? מה זה דמי חכירה? מהי חכירה לדורות, ומה זה דמי היוון?

משכנתא זה שיעבוד של מקרקעין בידי בעלי המקרקעין ולטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו של האחר. בדרך כלל נרשמת משכנתה להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הקרקע. בד"כ על ידי הבנק. כמו למשכן אוטו. אתם קונים אותו, הוא בבעלותכם, אבל הוא כשלעצמו מהווה ערובה לטבות מי שנתן לכם את הכסף. תמיד אומרים לקחתי משכנתא, זה לא נכון, לקחת כסף – נתת משכנתא, נתת בית, משכנתא זה משכון – על בית.

משכנתא זה שיעבוד של מקרקעין בידי בעלי המקרקעין ולטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו של האחר. בדרך כלל נרשמת משכנתה להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הקרקע. בד"כ על ידי הבנק. כמו למשכן אוטו. אתם קונים אותו, הוא בבעלותכם, אבל הוא כשלעצמו מהווה ערובה לטבות מי שנתן לכם את הכסף. תמיד אומרים לקחתי משכנתא, זה לא נכון, לקחת כסף – נתת משכנתא, נתת בית, משכנתא זה משכון – על בית.

אם רכשתם כבר דירה חדשה, תוכלו "לגרור" את המשכנתה מהנכס הישן לנכס החדש. במקרה של גרירה תנאי ההלוואה יישארו ללא שינוי. דוג': אני לקחים משכנתא בתנאים נפלאים לפני עשור.

לוח סילוקין זו טבלה שמציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. את זה לרוב אפשר להוציא מהאינטרנט באתר של הבנק.

מכתב כוונות זה כבר מסמך רסמי שבו הבנק מאשר שלאחר שתשולם יתרת ההלוואה המצוינת מפורשות במסמך על השקל יוסר השיעבוד מהנכס המשמש כבטחון להלוואה. השעבוד יוסר תוך 30 יום מסילוק ההלוואה. במסמך הזה אנחנו משתמים בהליך המכירה כדי להסיר את המשכנתא של המוכר על-מנת שיעבור לקונה. כמובן שכל עוד המשכנתא לא הוסרה אי אפשר למכור את הנכס הלאה בלי אישור מהבנק.

נכסים בטאבו לא מחפשים על-פי כתובת, אלא גוש וחלקה. יש מחשבונים שיכולים להמיר כתובת לגוש וחלקה. אם אני לא בטוח מה תת החלקה שאני מחפש עדיף להוציא נסח מרוכז – של כל הבנין. זה שאני גר בדירה 7 בשום אופן לא בהכרח אומר  שתת החלקה שאני מחפש, כלומר הדירה הספציפית שלני, היא 7. אם אני זקוק לנסח ספציפי, וזה רק אם אני נדרש לכך, אז נסח רגיל – הוא הנסח שנוגע לדירה ספציפית בלבד, אבל ככלל אנחנו נוציא נסח מרוכז. עכשיו נסח היסטורי נוגע להיסטורית ההעברות של הנכס. הסיכוי של האדם הממצוע להידרש לנסח כזה הוא נמוך יותר, ונוגע יותר לשאלות מיסויות, מתי עבר הנכס לבעלות ובאילו נסיבות. בשורה התחתונה וככלל אצבע – נסח מרוכז יעשה את העבודה.

ועדה מקומית לתכנון ולבנייה היא ועדת התכנון הנמוכה ביותר במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אחראית עלהנפקת היתרי בנייה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה בשטחים בהם קיימת תוכנית בניין עיר מאושרת. ועדה מקומית ברשות מקומית זו בעצם העיריה. אם להיות מדויקים זה מנהל ההנדסה בעיריה. לישובים קטנים יותר, אבן יהודה למשל,  ועדה מרחבית. זה כמו ועדה מקומית רק כזו שמאגדת בתוכה כמה ישובים קטנים. הועדה של אבן יהודה וקדימה צורן לצורך העניין זו ועדת שרונים.

אז. מס שבח זה מס על רווח. קניתי דירה במיליון, מכרתי במיליון וחצי, על הרווח של חצי מיליון אני משלם מס. כמה? רגע.

אם יש בבעלותי רק דירה אחת למס שבח יש פטור מדי שנה וחצי שנה. מה הכוונה? דירה אחת שקניתי ואני מחזיק למעלה מחצי שנה אני יכול למכור בפטור ממס שבח. וזה הפטור היחיד.

פעם היה עוד פטור, פטור נוסף לפטור של השנה וחצי. במסגרת הפטור ההוא שבוטל בשנת 2014 אפשר היה למכור גם דירה נוספת בבעלותי בפטור פעם ב- 4 שנים. בלי קשר לפטור הקיים על שנה וחצי. הפטור השני בוטל, ובמקומו כרגע קיים חישוב מקל על דירה נוספת שנראה חישוב ליניארי, הוא כמובן לא פוטר ממס שבח על דירה נוספת, אבל הוא מקל.

כמה זה מס שבח? 25%. כלומר, אם אני לא זכאי לפטור או חישוב מקל אני לוקח את הרווח, מנכה ממנו הוצאות שהיו לי, ועל הרווח משלם 25%. מה אני יכול לנכות מהרווח? הרבה דברים.הרי עשיתי רווח, אבל היו לי גם הוצאות. שכ"ט עו"ד בקניה של הדירה ובמכירה שלה. שכ"ט מתווך עד 2%, אגרות ששילמתי וגם הוצאות שיפוץ. אם אני לא זכאי לפטור חשוב לבדוק אפשרות של חישוב ליניארי, או לפחות להכיר בהוצאות.

העברה ללא תמורת כשמה כן היא. העברה מקרוב ללא קבלת כספים בתמורה. ראשית החוק לא חל על מי שלא קרוב. אי אפשר להעביר מתנה לחברה. שנית, מובן מאילו, שאם כן מדובר בקרוב משפחה, אבל יש העברת כספים, זו לא תיחשב העברה ללא תמורה. 

מה היתרון בהעברה ללא תמורה? הקלה במסים כמובן.

המעביר פטור ממס שבח. לחלוטין.

מקבל ההעברה ישלם שליש ממס הרכישה שהיה צריך לשלם באותן נסיבות אם הוא היה קונה את בהליך רגיל. זאת אומרת, אם באותן נסיבות היה מחויב בתשלום של 30,000 ₪ – ישלם רק 10,000 ₪. אם בכל מקרה היה זכאי לפטור ממס רכישה כי אין לו נכס והמחיר של הנכס שמתקבל במתנה לא מגיע לרף הנמוך של מס רכישה ליחיד, אז גם מס השבח של המעביר היה פטור – וגם מס הרכישה של מקבל ההעברה.

מי נחשב קרוב לצורך העברה ללא תמורה? צריך לשים לב! שלא כל מי שקרוב לצורך מס שבח, נחשב גם קרוב לצורך מס רכישה. צריך לבדוק טוב ולשים לב.

קרוב לצורך ממס שבח: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם, איגוד אינו בשליטתו.
על פי מס שבח: בן הזוג של האח – גיס, הינו "קרוב"; אח של בן הזוג – גיס, אינו "קרוב"; בנו של האח – אחיין, אינו "קרוב".

קרוב לצורך מס רכישה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

דמי מפתח זה חוק ישן, הכינוי דמי מפתח הכוונה בעצם לסכום ששולם תמורת זכות לשכור נכס, לתקופה בלתי מוגבלת. נכס עסקי או מגורים אין משמעות.

זאת אומרת שמי שקנה זכויות בדמי מפתח לא קנה בעלות, אלא שילם לבעל הנכס סכום שמסוים ומקבל את המפתח לנכס. הדייר ממשיך לשלם בכל חודש דמי שכירות חודשיים ובתמורה מקבל הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סוף ימיו, ולרוב אפילו להוריש את הזכות הזאת כשהוא נפטר!

דמי השכירות החודשיים הם בד"כ נמוכים. לכן זה לא פלא שהרבה בעלי נכסים שחתמו מול שוכרים לפני שנים רבות  מחכים להיפטר מהדייר ולהחזיר לעצמם את הנכס. כשחותמים על הסכם שכירות רשום במפורש שלא מדובר בדמי מפתח והשוכרים בשום אופן לא דייר מוגן.