אישור שאין נכסים על שם אדם – איפה מוציאים, מטאבו או מרשות מקרקעי ישראל

אחת השאלות הכי נפוצות מצד לקוחות בעסקאות מקרקעין, ירושות, מול בנקים או רשויות היא איפה אפשר להוציא אישור רשמי שאין על שמם דירות או מגרשים.
ברוב המקרים אין גוף אחד שמרכז את כל הזכויות בישראל ולכן אין מסמך אחד שמכסה את כל האפשרויות.
כדי להוכיח היעדר נכסים בצורה נכונה צריך להבין איפה בכלל יכולות להופיע זכויות ומה בדיוק הגוף שפנה אליכם דורש.

מהניסיון המצטבר בליווי לקוחות באזור נתניה, השרון ומחוז מרכז טעות בבחירת האישור או הסתפקות במסמך חלקי גורמים לעיכובים בעסקה, דרישות השלמה, ולעיתים גם לדחיית בקשה מול בנק או רשות.

האם קיים בישראל אישור אחד שמוכיח שאין לאדם נכסי מקרקעין

התשובה ברוב המקרים היא לא.
רישום הזכויות בישראל מפוצל בין מספר מסלולים וגופים ולכן בדיקה אמינה היא בדרך כלל שילוב של כמה בדיקות.
לפני הכל חשוב לברר האם הדרישה היא לאיתור נכסים רשומים בטאבו בלבד, נכסי רמ״י בלבד, או איתור רחב יותר שכולל גם מרשמי מס.

בדיקה בטאבו באמצעות נסח מרוכז לפי מספר זהות

כאשר רוצים לבדוק אם יש נכסים הרשומים בפנקסי המקרקעין על שם אדם מסוים, משתמשים בנסח מרוכז לפי מספר זהות.
את הנסח מפיקים דרך השירות הממשלתי של הפקת נסח רישום מפנקסי המקרקעין והוא מציג זכויות הרשומות בטאבו בלבד.

חשוב להבין שנסח מרוכז נקי אינו מוכיח שאין לאדם זכויות מקרקעין בכלל אלא רק שאין לו זכויות הרשומות בטאבו.

מה לא מופיע בנסח מרוכז מטאבו

גם כאשר מתקבל נסח מרוכז נקי, עדיין ייתכנו זכויות שלא יופיעו בו כגון:

• זכויות במקרקעי ישראל שטרם נרשמו בטאבו
• זכויות חוזיות בפרויקטים שבהם הרישום לא הושלם
• זכויות המתנהלות מול חברה משכנת
• זכויות מירושה או מהסכם משפחתי שטרם נרשמו

בפרקטיקה, זהו מקור נפוץ לפער בין מה שהלקוח חושב לבין מה שמתברר בבדיקות מעמיקות.

בדיקה ברשות מקרקעי ישראל באמצעות אישור זכויות

כאשר מדובר בזכויות במקרקעין המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, יש להפיק אישור זכויות מתאים.
השירות המקוון של הנפקת אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל מאפשר להוציא אישור לגבי נכס שמנוהל ברמ״י, אך הוא אינו מחליף בדיקה בטאבו ואינו מכסה נכסים שאינם מנוהלים על ידי רמ״י.

במקרים רבים גוף מממן או רשות יבקשו גם וגם, בהתאם לסוג העסקה וההקשר.

המסלול שהרבה מפספסים – בדיקת נכסים במרשמי מס רכוש ומס שבח

מעבר לטאבו ולרמ״י, קיימת בדיקה חשובה נוספת שיכולה להאיר תמונה רחבה יותר.
השירות הממשלתי של בדיקת נכסים במרשמי מס רכוש ומס שבח מאפשר לבדוק פרטי נכסים שמופיעים במרשמים אלה ואף להנפיק מסמך שבו מופיע המידע.

הבדיקה הזו אינה מחליפה רישום קנייני בטאבו, אך היא עשויה להצביע על נכסים או פעילות במקרקעין שנרשמו או דווחו לצורכי מס, ולעיתים היא בדיוק מה שנדרש כאשר מבקשים להוכיח היעדר נכסים בהקשר מסוים או להשלים תמונת מצב.

אז מה עושים בפועל כשלקוחה מבקשת אישור שאין דירות או מגרשים

כדי לפעול נכון, כדאי לעבוד לפי סדר:

• מגדירים למי מיועד האישור ומה הדרישה המדויקת של הגוף הפונה
• מפיקים נסח מרוכז לפי מספר זהות כאשר נדרש כיסוי טאבו
• מפיקים אישור זכויות מרמ״י כאשר מדובר בזכויות במקרקעי ישראל
• שוקלים בדיקה במרשמי מס רכוש ומס שבח כאשר נדרש כיסוי רחב יותר או בהתאם לנסיבות
• במקרים מסוימים בודקים גם מול חברה משכנת או יזם כאשר הזכות טרם נרשמה

הדגש הוא התאמת הכלי לדרישה ולא הסתפקות במסמך שנראה הגיוני אך אינו עונה על מה שנדרש בפועל.

טעויות נפוצות שמייצרות עיכובים

מהניסיון באזור נתניה והשרון, אלה הטעויות השכיחות:

• הסתפקות בנסח מרוכז בלבד כאשר הדרישה רחבה יותר
• אי הפקת אישור רמ״י כאשר מדובר בנכס מנוהל רמ״י
• אי שימוש בבדיקה במרשמי מס כאשר הגוף הפונה דורש כיסוי היסטורי או דיווחי מס
• אי בדיקה מול חברה משכנת בפרויקטים שלא נרשמו
• שליחת מסמך שאינו מדבר בשפה של הבנק או הרשות ולכן חוזר להשלמות

סיכום

אין בישראל אישור אחד שמוכיח שאין לאדם נכסי מקרקעין, ולכן במרבית המקרים נדרש שילוב של בדיקות.
נסח מרוכז מכסה רישומי טאבו, אישור רמ״י מכסה נכסים שמנוהלים ברשות מקרקעי ישראל, ובדיקה במרשמי מס רכוש ומס שבח יכולה להוסיף זווית משלימה ולעיתים חיונית.

אם המטרה היא לא להיתקע מול בנק, רשות או בתוך עסקה, נכון לבצע התאמה מדויקת בין הדרישה לבין האישורים שמפיקים.

📞 צריכים להוציא אישורים על היעדר נכסים

ליווי משפטי בעסקאות ובבדיקות מקרקעין באזור נתניה, השרון ומחוז מרכז
או בטלפון 054-264-5771