🏠 מה זה נסח טאבו מרוכז ואיך מפיקים? מדריך שלב אחר שלב

אישור שאין נכסים על שם אדם – איפה מוציאים, מטאבו או מרשות מקרקעי ישראל

אחת השאלות הכי נפוצות מצד לקוחות בעסקאות מקרקעין, ירושות, מול בנקים או רשויות היא איפה אפשר להוציא אישור רשמי שאין על שמם דירות או מגרשים.
ברוב המקרים אין גוף אחד שמרכז את כל הזכויות בישראל ולכן אין מסמך אחד שמכסה את כל האפשרויות.
כדי להוכיח היעדר נכסים בצורה נכונה צריך להבין איפה בכלל יכולות להופיע זכויות ומה בדיוק הגוף שפנה אליכם דורש.

מהניסיון המצטבר בליווי לקוחות באזור נתניה, השרון ומחוז מרכז טעות בבחירת האישור או הסתפקות במסמך חלקי גורמים לעיכובים בעסקה, דרישות השלמה, ולעיתים גם לדחיית בקשה מול בנק או רשות.

האם קיים בישראל אישור אחד שמוכיח שאין לאדם נכסי מקרקעין

התשובה ברוב המקרים היא לא.
רישום הזכויות בישראל מפוצל בין מספר מסלולים וגופים ולכן בדיקה אמינה היא בדרך כלל שילוב של כמה בדיקות.
לפני הכל חשוב לברר האם הדרישה היא לאיתור נכסים רשומים בטאבו בלבד, נכסי רמ״י בלבד, או איתור רחב יותר שכולל גם מרשמי מס.

בדיקה בטאבו באמצעות נסח מרוכז לפי מספר זהות

כאשר רוצים לבדוק אם יש נכסים הרשומים בפנקסי המקרקעין על שם אדם מסוים, משתמשים בנסח מרוכז לפי מספר זהות.
את הנסח מפיקים דרך השירות הממשלתי של הפקת נסח רישום מפנקסי המקרקעין והוא מציג זכויות הרשומות בטאבו בלבד.

חשוב להבין שנסח מרוכז נקי אינו מוכיח שאין לאדם זכויות מקרקעין בכלל אלא רק שאין לו זכויות הרשומות בטאבו.

מה לא מופיע בנסח מרוכז מטאבו

גם כאשר מתקבל נסח מרוכז נקי, עדיין ייתכנו זכויות שלא יופיעו בו כגון:

• זכויות במקרקעי ישראל שטרם נרשמו בטאבו
• זכויות חוזיות בפרויקטים שבהם הרישום לא הושלם
• זכויות המתנהלות מול חברה משכנת
• זכויות מירושה או מהסכם משפחתי שטרם נרשמו

בפרקטיקה, זהו מקור נפוץ לפער בין מה שהלקוח חושב לבין מה שמתברר בבדיקות מעמיקות.

בדיקה ברשות מקרקעי ישראל באמצעות אישור זכויות

כאשר מדובר בזכויות במקרקעין המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, יש להפיק אישור זכויות מתאים.
השירות המקוון של הנפקת אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל מאפשר להוציא אישור לגבי נכס שמנוהל ברמ״י, אך הוא אינו מחליף בדיקה בטאבו ואינו מכסה נכסים שאינם מנוהלים על ידי רמ״י.

במקרים רבים גוף מממן או רשות יבקשו גם וגם, בהתאם לסוג העסקה וההקשר.

המסלול שהרבה מפספסים – בדיקת נכסים במרשמי מס רכוש ומס שבח

מעבר לטאבו ולרמ״י, קיימת בדיקה חשובה נוספת שיכולה להאיר תמונה רחבה יותר.
השירות הממשלתי של בדיקת נכסים במרשמי מס רכוש ומס שבח מאפשר לבדוק פרטי נכסים שמופיעים במרשמים אלה ואף להנפיק מסמך שבו מופיע המידע.

הבדיקה הזו אינה מחליפה רישום קנייני בטאבו, אך היא עשויה להצביע על נכסים או פעילות במקרקעין שנרשמו או דווחו לצורכי מס, ולעיתים היא בדיוק מה שנדרש כאשר מבקשים להוכיח היעדר נכסים בהקשר מסוים או להשלים תמונת מצב.

אז מה עושים בפועל כשלקוחה מבקשת אישור שאין דירות או מגרשים

כדי לפעול נכון, כדאי לעבוד לפי סדר:

• מגדירים למי מיועד האישור ומה הדרישה המדויקת של הגוף הפונה
• מפיקים נסח מרוכז לפי מספר זהות כאשר נדרש כיסוי טאבו
• מפיקים אישור זכויות מרמ״י כאשר מדובר בזכויות במקרקעי ישראל
• שוקלים בדיקה במרשמי מס רכוש ומס שבח כאשר נדרש כיסוי רחב יותר או בהתאם לנסיבות
• במקרים מסוימים בודקים גם מול חברה משכנת או יזם כאשר הזכות טרם נרשמה

הדגש הוא התאמת הכלי לדרישה ולא הסתפקות במסמך שנראה הגיוני אך אינו עונה על מה שנדרש בפועל.

טעויות נפוצות שמייצרות עיכובים

מהניסיון באזור נתניה והשרון, אלה הטעויות השכיחות:

• הסתפקות בנסח מרוכז בלבד כאשר הדרישה רחבה יותר
• אי הפקת אישור רמ״י כאשר מדובר בנכס מנוהל רמ״י
• אי שימוש בבדיקה במרשמי מס כאשר הגוף הפונה דורש כיסוי היסטורי או דיווחי מס
• אי בדיקה מול חברה משכנת בפרויקטים שלא נרשמו
• שליחת מסמך שאינו מדבר בשפה של הבנק או הרשות ולכן חוזר להשלמות

סיכום

אין בישראל אישור אחד שמוכיח שאין לאדם נכסי מקרקעין, ולכן במרבית המקרים נדרש שילוב של בדיקות.
נסח מרוכז מכסה רישומי טאבו, אישור רמ״י מכסה נכסים שמנוהלים ברשות מקרקעי ישראל, ובדיקה במרשמי מס רכוש ומס שבח יכולה להוסיף זווית משלימה ולעיתים חיונית.

אם המטרה היא לא להיתקע מול בנק, רשות או בתוך עסקה, נכון לבצע התאמה מדויקת בין הדרישה לבין האישורים שמפיקים.

📞 צריכים להוציא אישורים על היעדר נכסים

ליווי משפטי בעסקאות ובבדיקות מקרקעין באזור נתניה, השרון ומחוז מרכז
או בטלפון 072-221-7300

שאלות נפוצות על נסח מרוכז

כמה עולה להפיק נסח מרוכז?

את עלות הפקת נסח מרוכז מפנקסי המקרקעין מומלץ לבדוק באתר השירות הממשלתי הרלוונטי, מכיוון שהתעריפים עשויים להשתנות מעת לעת. בדרך כלל מדובר בתשלום סמלי יחסית.

כמה זמן תקף נסח מרוכז?

נסח מרוכז משקף את המצב במועד הפקתו. אין לו תוקף קבוע שנקבע בחוק. בפועל, בנקים, רשויות וגופים שונים עשויים לקבוע מדיניות משלהם לגבי עדכניות הנסח – במקרים רבים הם מבקשים נסח שהופק בחודשים האחרונים. מומלץ לבדוק מה הדרישות הספציפיות של הגוף המבקש.

מה ההבדל בין נסח מרוכז לנסח רגיל מטאבו?

נסח רגיל מטאבו מתייחס לנכס ספציפי ומציג את כל הפרטים הרשומים לגביו (בעלים, שעבודים, הערות אזהרה ועוד). נסח מרוכז לפי מספר זהות מציג רשימה של כל הנכסים הרשומים בטאבו על שם אדם מסוים, בדרך כלל ללא פירוט מלא של כל נכס.

האם נסח מרוכז נקי מוכיח שאין לי זכויות במקרקעין?

לא בהכרח. נסח מרוכז נקי מעיד שאין זכויות הרשומות על שמך בפנקסי המקרקעין (טאבו) במועד ההפקה. הוא לא כולל בהכרח זכויות במקרקעי ישראל שטרם נרשמו בטאבו, זכויות חוזיות בפרויקטים בבנייה, זכויות מירושה שטרם נרשמו רשמית, או זכויות אחרות שעשויות להירשם במערכות נוספות.

האם ניתן להפיק נסח מרוכז על שם אדם אחר?

בהתאם לכללי השירות הממשלתי, ישנה אפשרות להפיק נסח מרוכז על אדם אחר. עם זאת, ייתכנו מקרים בהם נדרש אישור או ייפוי כוח מהאדם עצמו, בהתאם למדיניות השירות ולמטרת ההפקה. מומלץ לבדוק את הדרישות המעודכנות באתר השירות הרלוונטי.

מתי עשוי להידרש נסח מרוכז? מקרים מעשיים נפוצים

הדרישה להציג נסח מרוכז מופיעה במגוון רחב של הליכים משפטיים ועסקיים. להלן דוגמאות למקרים נפוצים:

• קניית דירה והליך משכנתא: בנקים רבים דורשים נסח מרוכז מהקונה כדי לבדוק את מצב הזכויות וההתחייבויות הרשומות בטאבו שעשויות להשפיע על האשראי.
• הליכי ירושה וצוואה: בבדיקת עזבון או בקשה לצו ירושה, בית המשפט או גורמים רלוונטיים עשויים לדרוש נסח מרוכז על שם המנוח כדי לאתר נכסי מקרקעין.
• הליכי פשיטת רגל או הסדר נושים: כונס נכסים או בית המשפט עשויים לדרוש בדיקה של מלוא הנכסים הרשומים על שם החייב.
• בקשות לקבלת אשראי עסקי: גופים מממנים עשויים לדרוש נסח מרוכז של בעלי המניות או הערבים כחלק מבדיקת יכולת פירעון.
• עסקאות נדל"ן מורכבות: במכירה, החלפה או שיתוף בפרויקטים, צדדים שלישיים עשויים לבקש אישור על מצב הזכויות של הצדדים.

בכל אחד מהמקרים הללו, מומלץ לוודא שהנסח המרוכז עונה בדיוק על הדרישה ושהוא מלווה במסמכים נוספים במידת הצורך. בהתאם למורכבות, ייתכן שיהיה צורך בליווי משפטי.

תהליך הפקת נסח מרוכז – הדרכה צעד אחר צעד

להלן השלבים הכלליים להפקת נסח מרוכז באופן מקוון (יש לוודא את הפרטים המעודכנים באתר השירות הרלוונטי):

1. כניסה לשירות הממשלתי: יש להיכנס לשירות הממשלתי של הפקת נסח רישום מפנקסי המקרקעין באתר השירותים הממשלתיים.
2. בחירת סוג הנסח: יש לבחור באפשרות "נסח מרוכז לפי מספר זהות" (להבדיל מנסח לפי גוש וחלקה או סוגי נסחים אחרים).
3. הזנת פרטי המבוקש: יש להזין את מספר הזהות של האדם שעבורו מבוקש הנסח.
4. תשלום אגרה: התשלום מתבצע באמצעי תשלום מקוון. יש לוודא שהפרטים נכונים לפני אישור התשלום.
5. קבלת הנסח: הנסח מופק בדרך כלל באופן מיידי, וניתן להורידו כקובץ דיגיטלי או להדפיסו.
6. בדיקת התוכן: מומלץ לוודא שהנסח כולל את המידע הרלוונטי ושהפרטים תואמים את הציפיות.

במקרים מורכבים או כאשר יש צורך בליווי משפטי לבדיקת התוכן וההשלכות, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

סיכום ומתי כדאי להיעזר בעורך דין

נסח מרוכז הוא כלי שימושי לקבלת תמונה ראשונית על זכויות במקרקעין הרשומות על שם אדם מסוים. עם זאת, חשוב לזכור את מגבלותיו ואת העובדה שהוא אינו מציג את כל סוגי הזכויות במקרקעין. מי שזקוק לאישור מקיף על היעדר נכסים או זכויות במקרקעין, עשוי להזדקק למסמכים נוספים ובדיקות משלימות במערכות שונות.

כאשר מדובר בעסקאות משמעותיות, הליכים משפטיים או מצבים מורכבים, מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה שיוכל לבדוק את המידע בהקשר הרלוונטי ולהנחות לגבי הצעדים הנדרשים.