עורך דין מס שבח – תכנון מס, פטורים והפחתת חבות במכירת נכס
מס שבח הוא המס שמשלמים על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. שיעור המס יכול להגיע עד 25% מהשבח — כלומר, עשרות ואף מאות אלפי שקלים. תכנון מס נכון, ניצול פטורים, וחישוב מדויק של הניכויים יכולים לחסוך לכם כסף רב. במשרד ריגלר-אוחנה אנו מלווים מוכרי נכסים בכל ההיבטים של מיסוי מקרקעין — מתכנון העסקה מראש ועד הגשת השומה והתנגדויות.שירותי המשרד בתחום מס שבח
תכנון מס לפני מכירה — ניתוח מצב המס שלכם, בחינת זכאות לפטורים, ותכנון לוח הזמנים של העסקה כך שתשלמו את המינימום האפשרי. תכנון נכון לפני המכירה שווה הרבה יותר מניסיון להתמודד עם שומה לאחר מעשה. בדיקת זכאות לפטור ממס שבח — ניתוח מעמיק של הפטורים הזמינים: פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)), פטור לינארי מוטב (מכירת דירה שנרכשה לפני 2014), פטור לפי סעיף 49ה (העברה ליורש), פטורים למוסדות ציבור, ועוד. חישוב השבח וניכויים — חישוב מדויק של השבח תוך ניכוי כל ההוצאות המותרות: עלות הרכישה, הוצאות השבחה, שכר טרחת עורך דין ומתווך, מס רכישה ששולם, פחת, ריבית ריאלית על משכנתא, ועוד. הגשת שומות והתנגדויות — הגשת שומה עצמית למיסוי מקרקעין, טיפול בשומות מנהל, והגשת השגות במקרים שהשומה לא מדויקת. היטל השבחה — טיפול בהיטלי השבחה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בדיקת חוקיות ההיטל, הגשת שמאות נגדית, וניהול משא ומתן להפחתה.פטורים נפוצים ממס שבח
פטור דירה יחידה — אם יש לכם דירת מגורים אחת בלבד (או שווה ערך לדירה אחת), אתם זכאים לפטור מלא ממס שבח. תקרת הפטור עומדת על כ-4.85 מיליון ₪ (נכון ל-2025, מתעדכן). חישוב לינארי מוטב — לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, ניתן לפצל את השבח: החלק שצמח עד 2014 — פטור מלא, החלק שצמח לאחר 2014 — חייב בשיעור 25%. זה פטור משמעותי מאוד למי שמחזיק דירה שנים רבות. פטור ירושה — יורש שמוכר דירה שקיבל בירושה עשוי ליהנות מפטור מיוחד לפי סעיף 49ב(5), בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור בחייו.שאלות נפוצות — מס שבח
מתי משלמים מס שבח? מס שבח משולם בכל מכירת נכס מקרקעין שבה נוצר רווח (שבח), אלא אם חל פטור. יש להגיש שומה עצמית למיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה, ולשלם את המס תוך 60 יום. מה שיעור מס השבח? שיעור המס הוא 25% מהשבח הריאלי (לאחר ניכוי אינפלציה). עבור שבח שצמח לפני 7.11.2001, שיעור המס הוא לפי מדרגות מס הכנסה השולי. תכנון מס נכון יכול להקטין משמעותית את החבות. מהו שבח ריאלי? השבח הריאלי הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי אינפלציה (הצמדה למדד) וניכוי כל ההוצאות המוכרות (שיפוצים, עמלות, מיסים ששולמו ברכישה וכו'). האם כדאי לפנות לעורך דין או לרואה חשבון? עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין מכיר את החקיקה, הפטורים, ואת הפסיקה העדכנית — ויכול ללוות אתכם גם בתכנון העסקה, בניהול המשא ומתן, ובייצוג מול רשות המיסים. השילוב של מומחיות משפטית ומיסויית מבטיח תוצאה מיטבית. חתמנו כבר על חוזה — אפשר עדיין לחסוך? ברוב המקרים כן. גם לאחר חתימת החוזה ניתן לבדוק ניכויים, להגיש שומה עצמית מדויקת, ולהגיש השגה על שומת מנהל. אבל עדיף תמיד לתכנן מראש.נושאים קשורים
תחומים נוספים הקשורים למיסוי מקרקעין: קניית דירה מקבלן — ליווי משפטי ומיסוי ברכישה מקבלן. פירוק שיתוף — השלכות מיסוי בפירוק שיתוף במקרקעין. פינוי בינוי — פטורי מס בהתחדשות עירונית.
כלים לחישוב מיסים
חשבו את המיסים מראש: מחשבון עלויות רכישת דירה — כל ההוצאות כולל מיסים. מחשבון מס רכישה — חישוב מדויק לפי מדרגות 2025. מחשבון תשואה על השכרה — כולל מסלולי מיסוי. כל המחשבונים שלנו זמינים בחינם.
