🏠 העברת דירה ללא תמורה בין אחים

העברת דירה ללא תמורה בין אחים היא פעולה נפוצה במשפחות המעוניינות להסדיר את הבעלות על נכסים ללא צורך במכירה. עם זאת, למרות שמדובר בעסקה ללא תשלום ישיר, יש לה השלכות משפטיות ומיסויות חשובות שיש לקחת בחשבון. במאמר זה נפרט את התנאים להעברת דירה ללא תמורה בין אחים, את המיסוי הכרוך בכך, ואת הצעדים הנדרשים לביצוע העסקה בצורה תקינה וחוקית

ישנן מספר סיבות מדוע אנשים בוחרים לבצע העברה ללא תמורה בין אחים:

• איזון חלוקת מתנות או ירושות – העברה יכולה לאזן את חלוקת הרכוש בין האחים.
• עריכת סדר בחלוקת רכוש משפחתי – העברה יכולה לסדר את אופן חלוקת הרכוש.
• מניעת סכסוכי ירושה עתידיים – העברה יכולה למנוע סכסוכים עתידיים בנוגע לירושה.
• שיקולי מס – העברה יכולה להפחית את חבות המס.

מה ההבדל במיסוי מקרקעין בין העברה לאח לעומת העברה לקרוב משפחה אחר (כגון ילד או הורה)?

קיים הבדל משמעותי במיסוי מקרקעין בין העברה לאח לעומת העברה לקרוב משפחה אחר (כגון ילד, בן זוג, הורה או הורי הורה). עד שנת 2013, ניתן היה לבצע העברה ללא תמורה של מקרקעין לאח ולקבל פטור ממס שבח, וכן האח היה מקבל הקלה במס רכישה.

אולם, בשנת 2013 חל שינוי בחוק מיסוי מקרקעין, ונקבע כי אח אינו נחשב לקרוב לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת העברה ללא תמורה. לכן, כיום, לא ניתן להשתמש בפטור המובנה בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת העברה לאח.

יחד עם זאת, סעיף ההקלה בתקנות מס רכישה לא שונה, ולכן אם אח מעביר לאחיו דירה במתנה, האח הנעבר עדיין יהיה זכאי להקלה הקבועה בתקנות מס רכישה, וישלם מס רכישה בשיעור של 1/3. בזמן שהאח המעביר לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

חריג לכך הוא אם הנכס התקבל אצל המעביר במתנה או בירושה מהורה או מהורי הורה, אז ניתן יהיה להעביר את הנכס לאח או אחות ולקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62.

מהו המצב החוקי בנוגע למס שבח בעת העברה ללא תמורה בין אחים החל משנת 2013?

החל משנת 2013, חל שינוי בחוק מיסוי מקרקעין, ונקבע כי אח אינו נחשב לקרוב לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת העברה ללא תמורה. לכן, כיום, לא ניתן להשתמש בפטור המובנה בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת העברה לאח.

קיימים חריגים למצב חוקי זה:

• העברה של נכס שהתקבל בירושה או במתנה מהורה או מהורי הורה – אם הנכס המועבר לאח התקבל קודם לכן בידי המעביר (נותן המתנה) במתנה או בירושה מהורה או מהורי הורה (סבא או סבתא), ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
• "מכירה" ללא תמורה – אם הדירה המועברת במתנה היא דירתו היחידה של המעביר, והוא זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירה לפי סעיף 49(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, הוא יכול "למכור" את הדירה ללא תמורה לאחיו. במקרה זה, לא יתבצע תשלום כלשהו, אך בהצהרה למסוי יירשם שווי מוערך של התמורה.
• הוכחה ש-95% מהכספים לרכישת הדירה ניתנו במתנה – במסגרת החלטת מיסוי 6642/21 נקבע שהפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין יחול גם במקרים שבהם הוכח שלפחות 95% מהכספים ששימשו לרכישת הדירה המועברת ניתנו במתנה, ושהדירה מועברת בין האחים במתנה וללא תמורה. נטל ההוכחה שהדירה המועברת נרכשה מכספים שהתקבלו במתנה מהורים או מהורי הורים מוטל על מבקש הפטור ממס שבח.

חשוב לשים לב שהעסקה צריכה להיערך בין מעביר הנכס כיחיד ולא כבעלים של תאגיד או גוף משפטי אחר.

בנוסף, אם מדובר בדירת מגורים מזכה, ניתן להשתמש בפטור מס שבח הניתן לגבי דירה כזו, בכפוף לתקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין:

• אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי האח המעביר, יש להמתין 4 שנים מהיום שבו הוא נעשה בעליה.
• אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי האח המעביר, יש להמתין 3 שנים מהיום שבו הוא החל לגור בה בהיותו בעליה.

האם ישנם חריגים המאפשרים פטור ממס שבח בעת העברה לאח גם אם הנכס לא התקבל במתנה או בירושה מההורים או הסבים?

כן, ישנם מספר חריגים המאפשרים פטור ממס שבח בעת העברה לאח גם אם הנכס לא התקבל במתנה או בירושה מההורים או הסבים:

• "מכירה" ללא תמורה: אם הדירה המועברת במתנה היא דירתו היחידה של המעביר, והוא זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירה לפי סעיף 49(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, הוא יכול "למכור" את הדירה ללא תמורה לאחיו. במקרה כזה, לא יתבצע תשלום כלשהו, אך בהצהרה למסוי יירשם שווי מוערך של התמורה.
• הוכחה ש-95% מהכספים לרכישת הדירה ניתנו במתנה: במסגרת החלטת מיסוי 6642/21 נקבע שהפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין יחול גם במקרים שבהם הוכח שלפחות 95% מהכספים ששימשו לרכישת הדירה המועברת ניתנו במתנה, ושהדירה מועברת בין האחים במתנה וללא תמורה. נטל ההוכחה שהדירה המועברת נרכשה מכספים שהתקבלו במתנה מהורים או מהורי הורים מוטל על מבקש הפטור ממס שבח.

בנוסף, אם מדובר בדירת מגורים מזכה, ניתן להשתמש בפטור מס שבח הניתן לגבי דירה כזו, בכפוף לתקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין:

• אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי האח המעביר, יש להמתין 4 שנים מהיום שבו הוא נעשה בעליה.
• אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי האח המעביר, יש להמתין 3 שנים מהיום שבו הוא החל לגור בה בהיותו בעליה.

כמו כן, יש לשים לב שהעסקה צריכה להיערך בין מעביר הנכס כיחיד ולא כבעלים של תאגיד או גוף משפטי אחר.

מתי צריך עורך דין נדל"ן בהעברת דירה ללא תמורה בין אחים?

בעניין העברת דירה ללא תמורה בין אחים, מומלץ ואף פעמים רבות נדרש להיעזר בעורך דין נדל"ן כדי להבטיח שהתהליך יתבצע באופן חוקי, מסודר וללא סיכונים עתידיים. עורך דין מתמחה בתחום הנדל"ן יכול לסייע במקרים הבאים:

1. עריכת הסכם העברה – יש לערוך הסכם מסודר המתעד את העברת הזכויות, תוך התייחסות לזכויות וחובות הצדדים, למניעת מחלוקות בעתיד.
2. בדיקות משפטיות – עורך הדין יבצע בדיקות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת כדי לוודא שאין שעבודים, עיקולים או זכויות צד שלישי בנכס.
3. ייעוץ מיסוי והגשת דיווחים – העברת דירה בין אחים מחויבת בתשלום מס רכישה בשיעור מופחת במקרים מסוימים, ויש לדווח על העסקה לרשות המסים בזמן. עורך דין יוכל לסייע בהגשת הדיווחים ובמיצוי הטבות מס אפשריות.
4. רישום הזכויות – לאחר השלמת העסקה ותשלום המסים הרלוונטיים, יש לבצע רישום מסודר של הבעלות על שם האח המקבל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל.
5. מניעת סיכונים עתידיים – בעסקאות בין קרובי משפחה עשויות להתעורר מחלוקות בעתיד, במיוחד אם יש יורשים נוספים או אם ייווצרו דרישות מצד צדדים שלישיים. הסכם משפטי מסודר, בליווי עורך דין, יוכל למנוע בעיות אלו.

לכן, למרות שמדובר בעסקה בתוך המשפחה, חשוב להיעזר באמצעות עורך דין מומחה בנדל"ן כדי להבטיח שהתהליך יתבצע בצורה חוקית, תקינה וללא השלכות משפטיות או כלכליות בלתי צפויות.