הקדמה

המידע שלהלן מוגש כשירות לציבור.

אין להסתמך על המידע, כל מקרה נבדק לגופו.

להסברים מצולמים, נא להקליק על וידאו.

לשיתוף לחצו על האייקון הרצוי

מסחרי

ברור שיש יותר מדי דברים לשים לב בהסכמים, וברור שיש הבדלים תהומיים בין בין הסכם עבודה להסכם שותפים, אבל יש כמה עקרנות בסיסיים בכל הסכם שהוא.

ראשית, מהות ההסכם. מה מקבלים ומה נותנים. צריך להיות ספציפיים גם אם מדובר בתשלום תמורת עבודה וגם אם מדובר בתמיכה אינטרנטית. סכום נקוב תמורת מה? אם זה עסקת שיפוץ אז מה העבודה שצריכה להיעשות באופן כמה שיותר מדויק ומה שלבי התשלום תמורת העבודה. אם זה הסכם פרילאנס אז מה מצופה מהפרילאנסר לעשות באופן כמה שיותר ממוקד, שלא יהיו טעויות בדיעבד בנוגע למה שהצדדים ציפו אחד מהשני.

עוד דבר, חשוב לא פחות, תנאים לסיום. אם זה שותפות אז מתי מחליטים שזהו, איך מודיעים שנגמר ואיך מפרקים את החבילה. מוכרים למרבה במחיר? צד אחד קונה את השני ואם כן מי מחליט כמה שווה החלק. הסכם עבודה זה יותר פשוט החוק קובע כללים, אבל אם מדובר בהסכם מול ספק אז תוך כמה זמן אפשר לסייים התקשרות, למשל עם חברה שמקדמת את העסק שלך באינטרנט, איך הפרילאנס משחרר בחזרה אליך את תחום האחריות שלו בצורה מסודרת וכו'.

סנקציות, או פיצויים. מה נחשב הפרה יסודית של ההסכם שאם קורה אז אפשר להודיע שאנחנו רואים את ההסכם כמבוטל, או פיצויים אם מישהו מפר את ההסכם. אפילו פיצויים יומיים על אי קיום התחייבות למשל. הסכם שאין בו שום סוג של פיצוי, בגדו יכול להיות שלהפר אותו בנסיבות מסוימות הופך להיות כדאי יותר מאשר לקיים אותו. זה לא כלל אצבע בשום אופן אבל זה משהו ששווה לקחת בחשבון.

באופן כללי צריך לוודא מול מי אני חותם, מי היישות שמתחייבת מולי. אם זה חברה אולי כדאי להחתים על התחייבות אישית. אפשר להוציא מרשם החברות נסח חברה לבדוק מי הבעלים.  אם זה עוסק מורשה אפשר לבדוק לפי מספר העוסק, שזה בעצם מספר ת.ז. של העוסק בבנק ישראל האם הוא מוגבל באמצעים.

  • טיפ: שימו תניית בוררות בהסכם. תרשמו שאם הכל עולה בתוהו חובה של לפחות שעתיים גישור או בוררות לפני בית משפט. גם בבית משפט ממילא תסיימו בפשרה. כשהכל קורס שני הצדדים נפגעים, אז לפחות תחסכו לכם שנים בבית משפט והוצאות כבדות. יכול גם להיות מצב שצד אחד הרבה יותר חזק וגם אם אתם הצודקים עדיף  ללכת לבית משפט ולשבור אתכם מבחינת מריחת זמן והוצאות משפטיות.

הפרה הכוונה לכל פעולות שנוגדת את החוזה החתום. הפרה מזכה, לרוב, בפיצוי בלבד.

הפרה יסודית מזכה בפיצוי, אבל היא גם מזכה בביטול חוזה. כלומר, הצד הנפגע יכול לראות עצמו לא מחויב יותר לחוזה, מאחר והצד השני הפרה אותו הפרה יסודית. הפרה יסודית, מטבעה, היא מהותית יותר מהפרה רגילה. הפרה יסודית מסכלת, כביכול, את ההסכם כולו.

הפרה יסודית היא אחת משתיים:

או הפרה שהוסכם עליה במפורש שהיא יסודית. למשל בהסכמים יהיה סעיף מיוחד שמגדיר מה נחשב הפרה יסודית.

או הפרה רגילה, שלא תוקנה במועד למרות שניתנה הודעה ועובדה זו למעשה מעקרת את החוזה.

צריך לזכור שלא משנה מה נרשום בחוזה, בסופו של יום מי שיפרש את החוזה ואת הנסיבות הוא בית משפט. אז למרות שאפשר להכריז שנעשתה הפרה יסודית, לא בטוח שצריך למהר ולפוצץ הסכמים.

ראשית, לזכור, כל מה שאתם כותבים כל מה שאתם מקולטים אומרים זה הכל ראיות לבית משפט בסופו של דבר. לשקול מילים ולחשוב טוב לפני שפועלים.

 

חשוב לתעד פעילות, לדעת מה עשיתם ומתי, לשמור על סדר. חייבים לכם כסף? לדרוש מיד. להתנהל עם הסכמים מסודרים שהכל ברור, הסכמים או חוב כספי קצוב עד 75,000 הולך ישר להוצאה לפועל. הסכם יכול להיות חצי דף, לא חייב בהכרח להיות 10 עמודים. רק שהיה ברור, מי משלם מה פרטי הזיהוי ומתי צריך לשלם.

 

אם יש עבודה שהיו צריכים לעשות בשבילכם ולא עשו ובכל זאת דורשים כסף לשים לב שאפשר לטעון כישלון תמורה, כלומר, לא עשו את העבודה שהיו צריכים ובגלל זה לא שילמתי, אבל רצוי שיהיה לכם תיעוד שהתלוננתם בזמן אמת שהעבודה לא נעשית, או לא נעשית באופן שבו סוכם.

 

הסכמים מול עובדים, הנפקת קבלות או חשבוניות, לנסות לעבוד מה שיותר מסודר. להבין מה זה דמי הבראה וכמה זה פנסיה, כמה צריך לשלם דמי נסיעות וכו'. יש עסקים שעדיף להם לעבוד לא מסודר. יש עובדים שלא יודעים כמה הם צריכים לקבל בכלל וגם אף פעם לא יתבעו, אבל ככלל אצבע חייבים לעבוד מסודר. 

ראשית לשמור ראיות. אם אני מגיע לבית משפט עם הקלטת שיחות, התכתבוית סמס וכו' יש יתרון רציני בית משפט.

 יהיה דיון, אח"כ עוד דיון ואולי מתישהו יגמר בפשרה. אבל, אם יש לי הסכם חתום מול לקוח, או אם למשל אני חנות לחומרי בניה ואני מחזיק  דף לקוח חתום.

 שימו לב, חייב להיות חתום. ולזה אני מצרף הזמנה שלהקוח עשה, את כל זה אני יכול עד סכום של 75,000 לקחת את זה ישר להוצאה לפועל. בתור אמצעי לחץ יש לזה משמעות. זה נקרא תביעה על סכום קצוב. ברגע שהגיע המועד לפירעון החוב אני נותן התראה בת 30 יום לפי חוק, והנוסח קבוע בחוק, ולאחר 30 יום ניגש מיד להוצאה לפועל. עכשיו שוב, החייב יכול להגיש התנגדות ולהתראות בבית משפט כשהוא מנסה להוכיח שהוא לא חייב או כבר שילם, אבל בשורה התחתונה יש פה אמצעי לחץ. אף אחד לא רוצה תיק הוצאה לפועל פתוח נגדו.

מנגנון במבי הוא למעשה מנגנון רכישה הדדית. הכוונה למשל לעסק שנפתח ויום אחד היחסים בין הצדדים עולים על סרטון. לפני שהעסק נמכר למרבה במחיר והצדדים מתחלקים ביניהם לפי החלקים שבהם בתקבולי המכירה, נהוג להכניס בהסכמים מנגנון במבי. המנגנון הזה מאפשר רכישת צד אחד בידי השני. 

המשמעות במבי היא מאנגלית By Me Buy You כלומר, קנה אותי אקנה אותך. למשל, שותפים בבית קפה שלא מסתדרים, האחד יכול להציע לקנות את הצד השני בסכום של מיליון ₪. האלמנט המהותי בהסכם שכזה הוא, לרוב, שברגע שצד אחד הציע לקנות את הצד השני בסכום מסוים, המשמעות הדבר שהצד השני אוטומטית יכול לקנות את המציע עצמו באותו סכום. או לכל הפחות אותו צד קובע את נקודת הארכימדס לניהול הליך התמחרות בין הצדדים. 

אז מה זה הוצאה לפועל? הכי בסיסי, תבעתי, זכיתי ,והבנאדם לא משלם. מה עושים? הוצאה לפועל. צריך להוציא את פסק הדין לפועל בעצם. עכשיו זה יכול להיות פסק דין שנתקבל לצו עשה, למשל להוציא דייר מהבית זה גם יכול להיות כסף.

מה עוד? צ'קים למשל. ערבויות למיניהם. וגם תביעה על סכום קצוב, שזה בעצם חוב כספי עד 75,000 שמגובה בראיה בכתב.

כל אחד מאלה לוקחים להוצאה לפועל ופותחים תיק. עכשיו, יש מסלול בהוצאה לפועל שמקנה להוצאה לפועל לפעול על דעתה עצמה. אבל עקרונית, תחשבו על הוצאה לפועל כמו תביעה קטנה, אלא אם אתם מיוצגים על-ידי ערך דין ואתם בכל זאת רוצים שיעבוד כמו שצריך אתם עושים הכל בעצמכם.

כשנפתח התיק מקבלים אזהרה שצריך להמציא לחייב. אפשר לבחור שההוצאה לפועל תנסה להמציא, אבל זה זמני הוצאה לפועל כמובן. את האזהרה צריך להחזיר חתומה, או להחזיר ולחתום תצהיר שהחייב סירב לקבל את האזהרה. מרגע שהחייב קיבל אזהרה הוא צריך להתייצב בלשכה.

לא התייבג ופעל? אפשר לנקוט הליכים: עיקול רכב, עיקול בבית, עיקול חשבונות, עיקול משכורת (אם אתם לא יודעים איפה יש כסף אפשר לבקש צו מידע כלפי משרד הפנים למשל לבדוק איפה הוא עובד), לטווח הארוך יותר אפשר גם להטיל הגבלות: עיכוב יציאה מהארץ, הגבלת רישון נהיגה וכו'.

  • טיפ: אפשר לבדוק מראש מצב של בנאדם. נכנסים לאתר בנק ישראל, או רושמים בגוגל בדיקת חייב מוגבל באמצעים לפי ת.ז. אפשר גם לבדוק אם החשבון שלו מוגבל באתר של ההוצאה לפועל אם אתם מחזיקים צ'ק שלו ויש לכם פרטי חשבון.

איחוד תיקים זה בעצם כשיש לי כמה תיקים בהוצאה לפועל. אני מבקש איחוד ואז אני משלם סכום מסוים לכל חודש לכל התיקים. הסכום נקבע  לפי הפוטנציאל שלי, גיל סטטוס מקצוע והכנסות מול הוצאות, וגם גובה החוב נלקח בחשבון. עכשיו כמובן שמוטלות עלי מגבלות למיניהם אבל לטווח הארוך וכל עוד אני עומד בתשלומים אפשר לחיות ככה. אבל אני חייב. והחוב, זה תלוי בגובה שלו, אבל אם מדובר בחוב של 200,00 ₪ ואני משלם 500 לחודש, אף פעם לא יגמר.

פשיטת רגל היום זה הליך מזורז ויעיל. פשיטת רגל זה לא אומר שלא משלמים כלום, אבל אם אני חייב חצי מיליון נאמר, לא בלתי סביר שאני אשלם 100,000 תמורת ההפטר. איך זה עובד? בהתחלה בתשלומים חודשיים, נגיד 1,500 ₪ לחודש למשך שנה וחצי. אחרי שנה וחצי מגיעים להבנות לגבי יתרת החוב ובדרך כלל אפשר יהיה לשים את היתרה במכה (למשל ההורים עוזרים) ולקבל הפטר מיד. אין הפטר מהחובות אלא אם שילמתי את היתרה שקבעו לי, יכולים לקבוע שאת היתרה (אחרי ההפחתה של 1,500 לחודש כפול שנה וחצי) אני אשלם חודשי בתוך 3 שנים, או באמת שאני מביא מאיפשהו כסף וגומר עם זה על המקום. כמובן שפשיטת רגל זה נקודה שחורה, בטח נוכח חוק האשראי החדש, אבל גם להיות חייב בהוצאה לפועל זה לא יתרון גדול, ועדיף לסיים עם חובות מה שיותר מהר ולהמשיך את החיים. ישנה גם אפשרות של הסדר נושים, כלומר להגיע להבנה עם הנושים, וזו כמובן אלטרנטיבה עדיפה, אבל למרבה הצער לא הפופולרית.

ראשית לא להיכנס לפאניקה. אין משהו שאי אפשר להתמודד איתו, גם בהוצאה לפועל.

עכשיו, לא לרוץ מיד להוצאה לפועל. אם יש מספר תיק עדיף לחייג. ברגע ההגעה ללשכה נמסרת  האזהרה ושעון החול מתחיל לרוץ.

לחייג ולברר. מי פתח את התיק? איזה סכום? דברים בסיסיים להבין מבלי לגשת ללשכה עדיין. רק אם אין מושג ולא הצלחתם להבין בטלפון יש לגשת ללשכה.

ברגע שתגיעו ללשכה רצוי להוציא את כל הניירת לקרוא בדיוק על מה התיק ואיך הגיע לסכום שהגי.

כעת, אתם צריכים להתגונן באיזשהו אופן ויש כמה ברירות. ראשית אם לטענתכם אתם לא חייבים את הכסף אפשר להגיש התנגדות. להדפיס ניירת, לפרט מדוע אתם לא חייבים ולצרף כל הראיות שיש לכם. הקלטות צריך לתמלל, יש חברות עושות את זה בזול דרך האינטרנט. אם אתם טוענים שבכלל שילמתם את החוב אתם מגישים בקשה בטענת "פרעתי". בכל מקרה כנראה תגיעו לדיון גם בהתנגדות וגם פרעתי.

עכשיו, אם אתם חייבים את הכסף אבל אין איך לשלם זה כבר מסלול אחר. אם מדובר בתיק בודד בסכום סביר מגישים בקשה לצו תשלומים. זה לא תשלומים בלתי מוגבלים צריך להבין בדיוק מה החוב ולכמה אפשר לפרוס בלי שיוטלו עליכם סנקציות. צריך לצרף ראיות להוצאות וכו' להראות שיש יותר הוצאות מהכנסות או שנשאר מעט כסף בסוף כל חודש ולפרוס תשלומים. זה לא פתרון גאוני אבל אם לא תעשו כלום ממילא המצב רק יתדרדר. החוב רק ימשיך לעלות, קל מאוד לפעול נגד אדם של מתגונון בשום דרך. עכשיו אם מדובר בחוב גדול, שאין ולא תהיה אפשרות לפרוע אולי אפשר לשקול פשיטת רגל.

זו למעשה תביעה  שמגיש דירקטור או בעל מניות נגד מנהלים בחברה או נגד צד שלישי, שהפרו את חובותיהם כלפי החברה.

כל אדם, לכאורה,  שיש לו עניין בחברה יכול לתבוע בגין פגיעה בה. תביעה נגזרת בעצם נועדה למנוע מצב שבו החברה לא ממצה את הזכויות שלה. סעיף 194 לחוק החברות מאפשר לבעל מניות או מנהל בחברה לבקש מבית משפט לייצג את החברה בתביעה (להגיש, ולנהל תביעה בשם החברה, ולטובתה). 

כאמור, זה מקרה חריג שמצריך אישור בית משפט. הרי, במצב נורמלי, מהחברה עצמה מצופה לתבוע כשיש צורך לעמוד על הזכויות שלה, אבל קיימים גם מקרים שחלילה המנהלים עצמם נמנעים מלקבל החלטה להגיש תביעה בשם החברה (אולי מהסיבה שאותם בעצמם צריך לתבוע).

ישנן דרכים רבות למשא ומתן, התרשים הנ"ל מבוסס על משתנם של רוג'ר פישר, ויליאןן יורי ומר ברוס פאטון.


ניהול משא ומתן על עקרונות: בלתי יעיל. הצורך שלא לנהל משא ומתן על עקרונות הוא בסיסי כמו הצורך להפריד בין האנשים שאתם מנהלים איתם משא ומתן ובין הבעיה עצמה. הפעם היחידה שסביר להתמקד בעקרונות זה אם הצד השני הרבה יותר חזק וחוץ מעקרונות אין לכם יותר מדי. אז כדי להשיג את המעט, אולי כדאי להעצים את העקרונות.

בנוגע לעקרונות. ראשית קשה לטפל בבעיה שאתם לא מבינים, כועסים או חוששים מהצד השני. הדרך החכמה לפעול היא להתמודד עם הבעיה, ולא עם האנשים או עם העקרונות שהם מייצגים. צריך להתמקד באינטרסים, לא בעמדות והעקרונות שלהם.  אפשר גם להציף את האינטרסים של הצד השני. גם אין טעם להתווכח על העבר, דברו על מה אתם רוצים שיקרה בעתיד. 

להתמקד באינטרסים זה ג'יו ג'יטסו של משא ומתן. לחתוך. לא להתמקד באנשים ולא בבעיות אלא באינטרס, ותמיד למקד שם את השיחה. זה, לרוב, בכל מקרה הדבר הקריטי באמת. 


המציאו אופציות לרווח הדדי: ראשית צריך להתחיל בסיעור מוחות. צריך להגדיר מטרה, לרשום רעיונות במקום בולט, לסמן בכוכבית את הרעוינות המבטיחים ביותר. את הרעיונות בטובים ביותר נסו לשכלל ותקבעו זמן להעריך את הרעיונות והלחליט. חפשו רווח הדדי. עם הצד השני צריך לדבר במפורש על הרווח ההדי ולהפוך אותו למטרה משותפת.

בין היתר, אפשר להציע לצד השני אפשרויות. לשאול אותו מה ההעדפות שלו (לא בהכרח מה שמתקבל על הדעת). המסמך היחיד – אפשר אפילו להתחיל לשרטט הסכם. יותר קשה לעצור משהו בתנועה מאשר הליך שעדיין לא התחיל. 


קרטריונים אובייקטיביים: מחירי שוק למשל. תקדימים ודברים מקובלים בקהילה. תקנות. לא צריך לנחש במשא ומתן, לרוב יש סוגיות אובייקטיביות שעליהן לפחות אפשר לנסות להסכים. 


מהו ה- BATNA שלכם: מהי החלופה הטובה ביותר להסכם שהוצע לכם במשא ומתן. ברור שככל שהחלופה שלכם טובה יותר, ככה יש לכם יותר כח. בכל מקרה תבדקו טוב מהי החלופה שלכם. אפילו כמה חלופות. אפשר להמציא רשימות פעולות למקרה שלא יתקבל הסכם או לשפר חלק מהרעיונות המבטיחים לכדי רעיונות מוחשיים. צריך כמובן לקחת בחשבון את החלופה הטובה ביותר של הצד השני. 


שונות

שוטר טוב/ שוטר רע: שני אנשים באותו צד מביימים ריב. סוג של מניפולציה פסיכולוגית.

איומים: נושאים ונותנים טובים אינם זקוקים לאיומים. כן ניתן להתריע בנוגע להשלכות. 

שותף קשוח: אני מסכים, הבקשה הגיונית. אבל הבוס שלי מסרב לשמוע.



מקרקעין

טוב, אז כמובן שחשוב לבדוק מלא דברים לפני שקונים דירה, אני אנסה להתמקד בקריטיים. כל מושג שאני נוקב בו יש עליו פירוט בסרטונים אם לא הבנתי לחלוטין למה הכוונה.

אז ראשית צריך לבדוק את זכויות המוכר. איך בודקים? שני מסמכים קריטיים: נסח טאבו (או אם מדובר בחברה משכנת או במהל אז אישור זכויות) וצו ותקנון הבית המשותף. את המסמכים הלאה אפשר להוציא מהאינטרנט או לבקש מהמוכר.

נסח טאבו זה לראות בגדול מה מצב הזכויות. האם הזכויות רשומות בטאבו או במקום אחר? על שם מי הבעלות? האם יש מספר בעלים? האם ישנן הערות אזהרה על הנכס? עיקולים חלילה, משכנתא. הכל שם ועדיף להוציא נסח עדכני מהזמן האחרון.

צו ותשריט בית משותף קשור יותר לנכס עצמו. האם מה שהמוכר מצהיר ששייך לדירה באמת שייך לה? איפה ממוקמת החניה בתשריט, האם יש לדירה זיקת הנאה? האם ישנן הצמדות אחרות לדירה ואיפה הן ממוקמות במציאות וכו', בטח אם מדובר בבית שהוא צמוד קרקע. ברכישת צמוד קרקע רצוי אפילו להזמין מודד לוודא מה ואיפה שטח הבית. ובמקרה בו לבית אין טאבו, כלומר מעולם לא נרשם צו בית משותף, חשוב מאוד לוודא שהבנק יתן משכנתא לרכישת דירה כזאת.

בהקשר התכנוני כדאי לבקש או לבדוק באתר של הועדה מהקומית את התשריט של הבית, לוודא שהוא תואם את המציאות, לוודא שאין חריגות בניה בדירה, כלומר שלא נעשו שינויים חיצוניים בדירה בלי היתר, כמו פתיחת חלון, הוספת חדר או מרפסת וכו'. למה זה משנה? על-פני העיריה יכולה שלא לאפשר העברת בעלות אם לא יתוקנו החריגות. עכשיו גם אם אתם חושבים שזאת בעיה של המוכרים ולא של הקונים זה ממש לא המצב.

עכשיו, אם זה אדמת מנהל אז לבדוק עד מתי הנכס מהוון? מתי נגמר הסכם החכירה בעצם? עכשיו, במנהל לא רושמים הערת אזהרה אז אם אין לדירה נסח טאבו צריך לבדוק גם ברדם המשכונות שלא רשום משכון על הדירה לטובת גורם אחר.

בלי קשר שמאות מקדימה בבנק יכולה לתת לכם אינדיקציה בכמה הבנק מעריך את הבית וכמה כסף תקבלו ממנו במסגרת המשכנתא לתכנון נכון של ההוצאות. יש לאשרר בחוזה שהמוכר נדרש לעשות כל לאל ידו בכדי לאפשר לרוכש ליטול משכנתא, ושלמיטב הבנתו אין כל בעיה בתשריט הבית המשותף (אחרת תתכן בעיה בשמאות המשכנתא).

בערך-93% משטח מדינת ישראל שייך למדינה. מינהל מקרקעי ישראל הוקם ב-1960 ומאז הוא מנהל את קרקעות המדינה, שזה למעשה אדמות קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח.

 

בעצם, בהקמת המדינה הוחלט שקרקעות ישראל תמיד יעמדו לטובת העם היהודי ובגלל זה הקרקעות לא יימכרו לצמיתות אלא רק יוחכרו לחמישים שנה, כשהחכירה בעצם מתחדשת כל פעם בתום התקופה. את אומרת שכשאנחנו אומרים שיש בבעלותינו דירה, לרוב הכוונה היא שאנחנו חוכרים דירה מהמדינה, וכשאנחנו מוכרים אותה אנחנו למעשה רק מוכרים הכסם חכירה ומעבירים את זכויות החכירה לאחר.

 

חכירה לדורות זה הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים. עכשיו, לרוב הכוונה בחכירה לדורות זה חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, אבל כעקרון כל שכירות של נכס מעל 25 שנים נקראת חכירה לדורות.

 

עכשיו מה זה דמי חכירה? דמי חכירה זה תשלום דמי השכירות למנהל. כמה זה דמי חכירה? מדובר בסכומים שהם יותר סמליים מאשר סכומים שצריך לקחת בחשבון כחלק מעסקת מקרקעין כשקונים דירה.

 

דמי היוון זה תשלום חד פעמי ומראש של דמי החכירה השנתיים באופן שמייתר את הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים בעת העברת זכויות. בנוסף אם הנכס שלי מהוון, ומרבית הנכסים אכן מהוונים, זה גם פותר אותנו מדמי הסכמה שצריך לשלם למנהל בהעברת הזכויות לאדם אחר.

 

עכשיו ככלל קרקעות של המדינה מתנהלים ברישום אצל המנהל. סניפים של מנהל מקרקעי ישראל יש בכמה מוקדים. אין נסח טאבו אלא צריך להוציא מה שנקרא "אישור זכויות". לא כל אחד יכול להוציא, בניגוד לנסח טאבו שפתוח לעיון כלל הציבור, אלא רק הבעלים רשאי או לפי יפוי כח מהבלעים ברוב המקרים יש רישום כפול בטאבו. זה נעשה לרושם לצרכי נוחות ונוכל גם להוציא נסח טאבו, יהיה רשום שם הבעלות של המנהל ולכמה זמן חוזה החכירה מהוון, כלומר, שולם מראש. עכשיו, טאבו הכוונה לנכסים פרטיים אבל לא לטעות, עדיין מדובר באדמות ששיכות למדינה ולא לנו באופן פרטי. כשמוכרים נכס של המנהל צריך בסך הכל ליידע את המנהל.

 

  • טיפ: בנוגע לבתים צמודי קרקע צריך להיות יותר עם היד על הדופק בנוגע לסכומים. מה גם שאם אנחנו קונים נכס ששייך למדינה צריך לוודא מתי נגמר הסכם החכירה ומה התנאים (בעיקר תנאי התשלום) להמשיך אותו.

קניתם דירה חדשה? מזל טוב. לדירה יש אחריות. למעשה יש לה גם אחריות וגם בדק. מה הכוונה? בחוק מכר דירות ישנה תוספת, בתוספת נקובים תקופות אחריות ובדק בנוגע לרכיבי הנכס. מרגע שקיבלתי את הנכס לחזקתי מתחילה תקופת בדק ביחס לרכיבים השונים. למשל, ליקוי בריצוף וחיפוי פנים – שנתיים. התנתקות חיפוי חוץ – 7 שנים. מה ההבדלים בין תקופת בדקל לתקופת האחריות?

תקופת בדק: בתקופה זו כשיש נזק הקבלן חייב לבוא ולתקן, אלא אם הוא מצליח להוכיח שהנזק נגרם באשמתי.

תקופת אחריות: בתום תקופה הבדק (תקופה שונה לכל רכיב) מתחילה אוטומטית תקופת אחריות לכל רכיב. התקופה היא קבועה – 3 שנים. בתקופה הזו חובה ההוכחה מתהפכת. במקום שהקבלן יהיה חייב לבוא לתקן, אני עכשיו צרילך להוכיח שהנזק נגרם בגלל בניה לא נכונה או שימוש בחומרים לא נכונים. רק אם אני מוכיח, הקבלן חייב לתקן.

מה קורה כשנגמרת גם תקופה הבדק וגם תקופת האחריות? זהו, התיקון על חשבונכם.

מהסיבה הזו במהלך "שנת הבדק" השנה הראשונה לאחר מסירת הדירה, חשוב להעביר לקבלן את כל הנזקים במסודר ולדרוש ממנו לתקן.

בבקשה קישור לחוק המכר, התוספת בה מופיעים מועדי תקופת הבדדק נמצא בעמוד האחרון.

אז מס רכישה כשמו כן הוא מס על רכישת דירה.

 

ההבדל המהותי הוא האם אתם כרגע בעלים של דירה או לא. לא רלוונטי אם קניתם או מכרתם דירה מאה פעם השאלה היא האם כרגע אתם בלי.

אם אין דירה בבעלותכם ואתם קונים את הדירה היחידה שלכם, מכן המונח "דירה יחידה" אתם תשלמו מס רכישה בהתאם למדרגות דירה יחידה. הפטור היום הוא עד 1,700,000 ₪ בערך ואם הנכס יותר יקר תשלמו באופן יחסי על כל מדרגה נוספת. מדובר במס מדורג, כמו מס הכנסה. בהתאם לשווי הנכס שתקנו, יקר יותר – תשלמו יותר מס. ובאחוזים גבוהים יותר.

 

לחישוב פשוט יש מחשבונים רק לרשום בגוגל חישוב מס רכישה, לסמן דירה יחידה ומחיר, התוצאה היא סכום המס שתצטרכו לשלם.

 

בנוסף, אם אין לכם דירה אבל יש לכם עד שליש בעלות בדירה עדיין תשלמו לפי דירה יחידה. אי אפשר לאסוף כמה שלישית הכוונה לעד שליש בדירה אחת.

 

עכשיו אם כבר יש לכם דירה או מעל שליש בדירה ואתם רוצים לקנות דירה נוספת תשלמו היום 8% מס המשקל הראשון תמורת הנכס שאתם רוצים לקנות. אם יש לכם דירה אבל אתם בסה"כ רוצים לקנות דירה אחרת ולמכור את הנוכחית אפשר לעשות את זה בפטור, אבל יהיה לכם שנה וחצי למכור את הדירה המקורית. אם לא תמכור תשלמו רטרואקטיבים את הסכום שהייתם צריכים לשלם כדמי רכישה תמורת הדירה הנוספת שהצהרתם שהולכת להחליף את הקיימת.

הרכוש המשותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין שאמורים לשמש את כלל בעלי הדירות, מלבד החלקים הרשומים כדירות. למשל: מעלית, חדרי מדרגות, חצר וכו' לפענים יהיו גם חניות שהן רכוש משתוף ולא ספציפי.

משכנתא זה שיעבוד של מקרקעין בידי בעלי המקרקעין ולטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו של האחר. בדרך כלל נרשמת משכנתה להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הקרקע. בד"כ על ידי הבנק. כמו למשכן אוטו. אתם קונים אותו, הוא בבעלותכם, אבל הוא כשלעצמו מהווה ערובה לטבות מי שנתן לכם את הכסף. תמיד אומרים לקחתי משכנתא, זה לא נכון, לקחת כסף – נתת משכנתא, נתת בית, משכנתא זה משכון – על בית.

 

מה זה גרירת משכנתא?

אם רכשתם כבר דירה חדשה, תוכלו "לגרור" את המשכנתה מהנכס הישן לנכס החדש. במקרה של גרירה תנאי ההלוואה יישארו ללא שינוי. דוג': אני לקחים משכנתא בתנאים נפלאים לפני עשור..

 

מה זה לוח סילוקין?

לוח סילוקין זו טבלה שמציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. את זה לרוב אפשר להוציא מהאינטרנט באתר של הבנק.

 

ומה זה מכתב כוונות?

מכתב כוונות זה כבר מסמך רסמי שבו הבנק מאשר שלאחר שתשולם יתרת ההלוואה המצוינת מפורשות במסמך על השקל יוסר השיעבוד מהנכס המשמש כבטחון להלוואה. השעבוד יוסר תוך 30 יום מסילוק ההלוואה. במסמך הזה אנחנו משתמים בהליך המכירה כדי להסיר את המשכנתא של המוכר על-מנת שיעבור לקונה. כמובן שכל עוד המשכנתא לא הוסרה אי אפשר למכור את הנכס הלאה בלי אישור מהבנק.

משכנתא זה שיעבוד של מקרקעין בידי בעלי המקרקעין ולטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו של האחר. בדרך כלל נרשמת משכנתה להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הקרקע. בד"כ על ידי הבנק. כמו למשכן אוטו. אתם קונים אותו, הוא בבעלותכם, אבל הוא כשלעצמו מהווה ערובה לטבות מי שנתן לכם את הכסף. תמיד אומרים לקחתי משכנתא, זה לא נכון, לקחת כסף – נתת משכנתא, נתת בית, משכנתא זה משכון – על בית.

 

מה זה גרירת משכנתא?

אם רכשתם כבר דירה חדשה, תוכלו "לגרור" את המשכנתה מהנכס הישן לנכס החדש. במקרה של גרירה תנאי ההלוואה יישארו ללא שינוי. דוג': אני לקחים משכנתא בתנאים נפלאים לפני עשור..

 

מה זה לוח סילוקין?

לוח סילוקין זו טבלה שמציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. את זה לרוב אפשר להוציא מהאינטרנט באתר של הבנק.

 

ומה זה מכתב כוונות?

מכתב כוונות​ זה כבר מסמך רסמי שבו הבנק מאשר שלאחר שתשולם יתרת ההלוואה המצוינת מפורשות במסמך על השקל יוסר השיעבוד מהנכס המשמש כבטחון להלוואה. השעבוד יוסר תוך 30 יום מסילוק ההלוואה. במסמך הזה אנחנו משתמים בהליך המכירה כדי להסיר את המשכנתא של המוכר על-מנת שיעבור לקונה. כמובן שכל עוד המשכנתא לא הוסרה אי אפשר למכור את הנכס הלאה בלי אישור מהבנק.

נכסים בטאבו לא מחפשים על-פי כתובת, אלא גוש וחלקה. יש מחשבונים שיכולים להמיר כתובת לגוש וחלקה. אם אני לא בטוח מה תת החלקה שאני מחפש עדיף להוציא נסח מרוכז – של כל הבנין. זה שאני גר בדירה 7 בשום אופן לא בהכרח אומר  שתת החלקה שאני מחפש, כלומר הדירה הספציפית שלני, היא 7. אם אני זקוק לנסח ספציפי, וזה רק אם אני נדרש לכך, אז נסח רגיל – הוא הנסח שנוגע לדירה ספציפית בלבד, אבל ככלל אנחנו נוציא נסח מרוכז. עכשיו נסח היסטורי נוגע להיסטורית ההעברות של הנכס. הסיכוי של האדם הממצוע להידרש לנסח כזה הוא נמוך יותר, ונוגע יותר לשאלות מיסויות, מתי עבר הנכס לבעלות ובאילו נסיבות. בשורה התחתונה וככלל אצבע – נסח מרוכז יעשה את העבודה.

  1. ועדה מקומית לתכנון ולבנייה היא ועדת התכנון הנמוכה ביותר במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אחראית עלהנפקת היתרי בנייה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה בשטחים בהם קיימת תוכנית בניין עיר מאושרת. ועדה מקומית ברשות מקומית זו בעצם העיריה. אם להיות מדויקים זה מנהל ההנדסה בעיריה. לישובים קטנים יותר, אבן יהודה למשל,  ועדה מרחבית. זה כמו ועדה מקומית רק כזו שמאגדת בתוכה כמה ישובים קטנים. הועדה של אבן יהודה וקדימה צורן לצורך העניין זו ועדת שרונים.

אז. מס שבח זה מס על רווח. קניתי דירה במיליון, מכרתי במיליון וחצי, על הרווח של חצי מיליון אני משלם מס. כמה? רגע.

 

אם יש בבעלותי רק דירה אחת למס שבח יש פטור מדי שנה וחצי שנה. מה הכוונה? דירה אחת שקניתי ואני מחזיק למעלה מחצי שנה אני יכול למכור בפטור ממס שבח. וזה הפטור היחיד.

 

פעם היה עוד פטור, פטור נוסף לפטור של השנה וחצי. במסגרת הפטור ההוא שבוטל בשנת 2014 אפשר היה למכור גם דירה נוספת בבעלותי בפטור פעם ב- 4 שנים. בלי קשר לפטור הקיים על שנה וחצי. הפטור השני בוטל, ובמקומו כרגע קיים חישוב מקל על דירה נוספת שנראה חישוב ליניארי, הוא כמובן לא פוטר ממס שבח על דירה נוספת, אבל הוא מקל.

 

כמה זה מס שבח? 25%. כלומר, אם אני לא זכאי לפטור או חישוב מקל אני לוקח את הרווח, מנכה ממנו הוצאות שהיו לי, ועל הרווח משלם 25%. מה אני יכול לנכות מהרווח? הרבה דברים.הרי עשיתי רווח, אבל היו לי גם הוצאות. שכ"ט עו"ד בקניה של הדירה ובמכירה שלה. שכ"ט מתווך עד 2%, אגרות ששילמתי וגם הוצאות שיפוץ. אם אני לא זכאי לפטור חשוב לבדוק אפשרות של חישוב ליניארי, או לפחות להכיר בהוצאות.

העברה ללא תמורת כשמה כן היא. העברה מקרוב ללא קבלת כספים בתמורה. ראשית החוק לא חל על מי שלא קרוב. אי אפשר להעביר מתנה לחברה. שנית, מובן מאילו, שאם כן מדובר בקרוב משפחה, אבל יש העברת כספים, זו לא תיחשב העברה ללא תמורה. 

מה היתרון בהעברה ללא תמורה? הקלה במסים כמובן.

המעביר פטור ממס שבח. לחלוטין.

מקבל ההעברה ישלם שליש ממס הרכישה שהיה צריך לשלם באותן נסיבות אם הוא היה קונה את בהליך רגיל. זאת אומרת, אם באותן נסיבות היה מחויב בתשלום של 30,000 ₪ – ישלם רק 10,000 ₪. אם בכל מקרה היה זכאי לפטור ממס רכישה כי אין לו נכס והמחיר של הנכס שמתקבל במתנה לא מגיע לרף הנמוך של מס רכישה ליחיד, אז גם מס השבח של המעביר היה פטור – וגם מס הרכישה של מקבל ההעברה.

מי נחשב קרוב לצורך העברה ללא תמורה? צריך לשים לב! שלא כל מי שקרוב לצורך מס שבח, נחשב גם קרוב לצורך מס רכישה. צריך לבדוק טוב ולשים לב.

קרוב לצורך ממס שבח: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם, איגוד אינו בשליטתו.
על פי מס שבח: בן הזוג של האח – גיס, הינו "קרוב"; אח של בן הזוג – גיס, אינו "קרוב"; בנו של האח – אחיין, אינו "קרוב".

קרוב לצורך מס רכישה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

דמי מפתח זה חוק ישן, הכינוי דמי מפתח הכוונה בעצם לסכום ששולם תמורת זכות לשכור נכס, לתקופה בלתי מוגבלת. נכס עסקי או מגורים אין משמעות. 

זאת אומרת שמי שקנה זכויות בדמי מפתח לא קנה בעלות, אלא שילם לבעל הנכס סכום שמסוים ומקבל את המפתח לנכס. הדייר ממשיך לשלם בכל חודש דמי שכירות חודשיים ובתמורה מקבל הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סוף ימיו, ולרוב אפילו להוריש את הזכות הזאת כשהוא נפטר!

דמי השכירות החודשיים הם בד"כ נמוכים. לכן זה לא פלא שהרבה בעלי נכסים שחתמו מול שוכרים לפני שנים רבות  מחכים להיפטר מהדייר ולהחזיר לעצמם את הנכס. כשחותמים על הסכם שכירות רשום במפורש שלא מדובר בדמי מפתח והשוכרים בשום אופן לא דייר מוגן. 

מדובר למעשה במכתב מטעם הבנק המלווה (הבנק שמממן את בנית הבית בידי הקבלן). 

הבנק המלווה רושם שעבוד על כל הקרקע כדי להבטיח את ההלוואה שנתן לקבלן בכדי לבצע את הבניה.

המכתב זה בעצם מופנה לרוכש הדירה הפוטנציאלי, ובו מודיע הבנק לרוכש הדירה שעם תשלום מלוא התמורה עבור הדירה, השעבוד שקיים על כל הקרקע, לא יחול על הדירה של אותו רוכש הספציפי. 

ברגע שיש מכתב כזה השעבוד ימשיך לחול על כל הפרויקט, למעט הדירה של הרוכש ששילם את מלוא התמורה בגין הדירה (בהתקיים תנאים מסויימים הקבועים בחוק).

הקבלן פונה לבנק המלווה, תוך 30 ימים מיום שהרוכש שילם את התשלום הראשון עבור הדירה כדי שזה ינפיק לרוכש מכתב החרגה מותנה.

תכנון ובניה

היטל השבחה הוא תשלום שנדרש מבעל מקרקעין על ידי הוועדה המקומית, כלומר העיריה, שאישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. דוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, שמאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעכשיו ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח.  עכשיו ככלל, פטור מהיטל השבחה לצורך הרחבת דירת המגורים עד ל- 140 מ"ר רק צריך לוודא שזה המצב. טיפ שלי: לפני המכירה גשו למנהל ההנדסה בעיריה תוודאו שאין היטל, ואם יש אז כמה ולמה.

שימו לב שהתשלום נדרש או במימוש, כלומר שאני רוצה להוסיף חדר, או במכירה. במכירה היטל ההשבחה תמורת כל תכנית שהשביחה את הקרקע עד ליום חתימת החוזה חלה על המוכר, ותכנית שאושרה יום אחרי משולמת על ידי הקונה. כמובן שצריך לשים לב שזה מה שכתוב בהסכם. היטל השבחה יכול להגיע ל50% משווי ההשבחה, שזה לא צחוק.

תוכנית בניין עיר או בראשי תיבות תב"ע היא תכנית שנועדה להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו

אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך, והוועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות בתוכנית. אם אני רוצה לבנות בית באבן יהודה, למשל, אני מגיש תכנית לועדה המקומית, כמובן שהתכנית צריכה להתאים לתכנית שקובעת ומפרטת איזה בית יכול לקום על השטח, דו משפחתי, גודל הבית, קומה אחת או יותר וכו'.

הסכם שיתוף זה הסכם שיכול להיחתם בין שותפים לכל סוג של נכס. הסכם השיתוף נועד המטרה שלו זה להסדיר בין השותפים את חלוקת השימוש בנכס, אופן חלוקת הרווחים מהנכס, מועד ודרך סיום הבעלות וכו'.

 

את ההסכם זה אפשר להחזיק במגירה או לרשום בטאבו. אם הוא נרשם בטאבו הוא גם תקף כלפי כל מי שהקונה חלק מאחד השותפים אחרי שנרשם בטאבו.

 

מה זה פירוק שיתוף?

עכשיו זה שאתה שותף בנכס זה לא אומר שאתה חייב להישאר שותף לנצח, יש הגבלה על פרק הזמן שאפשר לכבול שותף להסכם ואז כל שותף רשאי לפנות לבית משפט בתביעה לפירוק שיתוף. בד"כ זוגות שמתגרשים ויש להם דירה משותפת יכולים לפנות בתביעה שכזו לבית משפט.

 

פירוק השיתוף עצמו נעשה בכמה דרכים. או בהסכמה, ואם מדובר על דירה יהיה כנראה בלתי אפשרי לחלק ל- 2 אז דרך מכירה למרבה במחיר, או אם מדובר על חלקה ועליה כמה בתים זה יעשה בדרך של הפיכה רשימת לבית משותף, ואז במקום חלקה אחת עם הסכם שקובע מה שייך למי לכל אחד יהיה תת חלקה משלו ושיעשה עם הרכוש הפרטי שלו מה שמתחשק לו. יכול להיות מצב שתראו בפועל בנין אבל הוא אף פעם לא נרשם כמו בית משותף. אין תתי חלקות. ואז מה שקובע זה הסכם השיתוף או תשריטים אפשר לזהות נכס ספציפי כדי למשל שבנק יסכים לתת משכנתא כדי לקנות אותו.

צו בית משותף זה אמצעי לחלוקת קרקע לתת חלקות (יחידות). מבנה שיש בו שתי יחידות ויותר על חלקה בשלמות צריך להירשם כבית משותף.  התהליך נעשה באמצעות תשריט וסימני זיהוי וסימון של כל דירה המוגדרת כתת חלקה, זיהוי וסימון החלקים הצמודים למדל דוגמת חניות, חצרות, גגות, מחסנים ועוד וכו'. תהליך הרישום כולל בתוכו גם את תקנון הבית המשותף ובו הזכויות והחובות של כל בעלי הדירות ואופן ניהול הרכוש המשותף.  צו בית משותף אפשר להוציא מהאינטרנט, זה עולה כיום 33 שקלים ורצוי לעשות את זה כשקונים בית כדי לוודא מה בדיוק קונים, למשל איזו חניה באמת צמורה בטאבו לדירה ולגשת עם התשריט ולוודא את זה במגרש החניות.

שימוש חורג זה בעצם שימוש שנעשה באופן חוקי (בניגוש שימוש שפשוט נעשה בלי אישור) וחורג מהשימוש בהתאם למטרה שהוגדרה לו בתוכנית בניין עיר שחלה על הקרקע. בעצם קיימת תוכנית בניין עיר ובעל הנכס מבקש, ומקבל, היתר חורג לשימוש של מבנה שלפי תוכנית בניין עיר לא יכול להתקיים באותו אזור.

טופס 4 קובע את התאריך בו הסתיימה הבניה באופן רשמי והמבנה מתאים לאכלוס של דיירים בכל ההיבטים הנדרשים. אחרי סיום הליך הבניה, בין אם מדובר בהקמת בניין מגורים חדש או בבית פרטי, בעל ההיתר בעצם מגיש בקשה לקבלת טופס 4 שזה למעשה טופס חיבור חשמל, מים וטלפון.

נכסי נדל"ן לא מאתרים על-פי כתובת רגילה. כלל הנכסים המסודרים מאורגנים לפי גוש חלקה. 

בהמחשה נאמר שגוש זה כמו שכונה, חלקה זה בנין ותת חלקה זו הדירה שלי ספציפית. 

נתחיל ממה זה מדד המחירים לצרכן? 

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנתה מעין סל מוצרים של משפחה ישראלית ממוצעת שכוללת את מחירי הדיור, מחירי הדלק, מחירי הפירות והירקות וכו'ו. לאחר מכן בודקים כמה השקל שלי יכול לקנות לי היום, לעומת מה אותו שקל יכול לקנות לי בעוד 5 שנים. 

נסביר כעת דרך ממד תשומות הבניה. התחייבתי לשלם לקבלן 1,200,000 ש"ח. הבית עצמו משולם לפי קצב בניה. נאמר שבעוד שנה מהיום עלו המחירים של הבטון, כלומר הבניה תעלה לקבלן יותר נכון? הקבלן לא סופג את העליה, אני זה שסופג אותה.  מדד תשומות הבניה זה מדד ספציפי לכל מה שקשור בבניה. הקבלן יצמיד את החוזה למדד הזה, שכמובן בד"כ עולה יותר מאשר המדד.

דמי מפתח זה חוק ישן, הכינוי דמי מפתח הכוונה בעצם לסכום ששולם תמורת זכות לשכור נכס, לתקופה בלתי מוגבלת. נכס עסקי או מגורים אין משמעות. 

זאת אומרת שמי שקנה זכויות בדמי מפתח לא קנה בעלות, אלא שילם לבעל הנכס סכום שמסוים ומקבל את המפתח לנכס. הדייר ממשיך לשלם בכל חודש דמי שכירות חודשיים ובתמורה מקבל הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סוף ימיו, ולרוב אפילו להוריש את הזכות הזאת כשהוא נפטר!

דמי השכירות החודשיים הם בד"כ נמוכים. לכן זה לא פלא שהרבה בעלי נכסים שחתמו מול שוכרים לפני שנים רבות  מחכים להיפטר מהדייר ולהחזיר לעצמם את הנכס. כשחותמים על הסכם שכירות רשום במפורש שלא מדובר בדמי מפתח והשוכרים בשום אופן לא דייר מוגן. 

זכות קדימה היא מעין זכות ראשונים בין שותפים לנכס מקרקעין.

הזכות היא לא אוטומטית בין שותפים, למעט מקרים שקבועים בחוק, למשל במקרה של זוג נשוי שיש להם בעלות משותפת בדירת מגורים.

איך זה עובד? צד אחד מציע לצד השני לקנות אותו> לצד השני יש פרק זמן להסכים למחיר> לא הסכים? המציע יכול למכור לשותף חיצוני במחיר שלא יהיה נמוך מהמחיר שהציע לשותף> תוך פרק זמן קבוע בחוק לא הצליח למצוא רוכש חיצוני? עכשיו הכל מחדש. 

הוא יכול להוריד במחיר אבל חייב להציע קודם לשותף.

זכות קדימה הדדית היא זכות שאפשר לרשום, בהסכמה, בטאבו.

הפקעת שטח פרטי לטובת שימוש ציבורי. 

הדוגמא הנפוצה ביותר היא ככל הנראה הפקעה של שטח חקלאי. מתי זה קורה? בדרך כלל כשקונים קרקע חקלאית, וזו מופשרת לצורך בניה, כלומר הקרקע עוברת הכשרה לצרכי מגורים, יש צורך לסלול כבישים, מדרכות וכו' הבניה הזאת נעשית בהרבה מקרים על חשבון קרקע שהיא בבעלות פרטית. כלומר, רכשתם קרקע חקלאית? חובה לקחת בחשבון הפקעה שתהיה בקרקע לצורכי ציבור. ההפקעה נעשית על ידי הועדה במקומית.

הצמדות זה בעצם כל מה שצמוד לדירה שלנו. זאת החניה, המחסן ולפעמים גם הגג. 

בניגוד לאמונה רווחת, אי אפשר באמת למכור חניה בלי למכור את הדירה שהחניה צמודה אליה. למי כן אפשר? לשכן בבנין. זה לא נקרא מכירה (למרות זו מכירה לכל דבר) אלא תיקון צו בית משותף. היו החניה צמודה לדירה שלי, מחר היא צמודה לדירה של השכן. כשקונים דירה חשוב לבדוק מה צמוד אליה. ההצמדות רשומות בנסח הטאבו ומופיעות פיזית בתשריט הבית המשותף.

מקור המושג הוא מהמילה הערבית משאע, שפירושה "שותפות". הכוונה היא בעצם לקרקע שאין בה תתי חלקות. במציאות זה יראה כאילו לכל אחד יש את החלק שלו, אבל על הנייר למעשה כולם בעלי השטח במשותף, כל אחד בעלים של חלק יחסי, אבל לא בעלים של חלק מסוים.

מסמך חשוב ביותר שמקבלים אותו במנהל ההנדסה. זה למעשה דף מידע על מגרש מסוים: כמה אחוזי בנייה? שטחי המותרים לבנייה? מס' קומות וגובה בניין? מספר יח"ד? הפקעות נדרשות? וכו'. דף מידע משמש בסיס עסקה כלכלי.

מדובר במרחק המינימלי של בית מגבולות המגרש שלו. זה בעצם קו דימיוני (מופיע בתשריט) על הקרקע שבינו ובין גבול הנכס הבניה כבר אסורה. באמצעות בקשה להקלה אפשר לנסות להזיז אותו.

כלל הניירת המוגשת לרשות המקומית לצורך קבלת היתר בנייה:
מפת סביבה, מפה מצבית, חישוב שטחים, תכנית המבנה, חתכים, תשריטי חזיתות המבנה, מידות כלליות + מידות פנים של המבנה לרבות כל חלק במבנה, נסח טאבו, חתימות בעלי הקרקע, תשלום מקדמה ע"ח אגרות בנייה. 

ועדה מקומית לתכנון ולבנייה היא ועדת התכנון הנמוכה ביותר במסגרת הסדרת התכנון והבנייה בישראל. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אחראית עלהנפקת היתרי בנייה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה בשטחים בהם קיימת תוכנית בניין עיר מאושרת. ועדה מקומית ברשות מקומית זו בעצם העיריה. אם להיות מדויקים זה מנהל ההנדסה בעיריה. לישובים קטנים יותר, אבן יהודה למשל,  ועדה מרחבית. זה כמו ועדה מקומית רק כזו שמאגדת בתוכה כמה ישובים קטנים. הועדה של אבן יהודה וקדימה צורן לצורך העניין זו ועדת שרונים.

  • את התב"ע יש לערוך ע"פ נוהל מבא"ת המתפרסם באתר האינטרנט של משרד הפנים. כתובת האתר www.moin.gov.il
  • טרם הגשת התב"ע יש להחתים את יזם התכנית, עורך התכנית, וועד / אגודה של הישוב בתחומה מצויים המקרקעין.
  • את התב"ע יש להגיש, בשלב זה, בעותק אחד לוועדה המקומית.
  • לאחר בדיקת התב"ע התכנית תשובץ לדיון בוועדה המקומית אשר בה יוחלט האם התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית או בסמכות הוועדה המחוזית  והאם להפקידה, להמליץ להפקידה או לדחותה.
  • תכניות בסמכות וועדה מחוזית יועברו לאחר התיקונים ועם המלצת הוועדה המקומית לוועדה המחוזית, ע"י היזם או המתכנן.  ההליך בוועדה המחוזית זהה מבחינה סטטוטורית להליך בוועדה המקומית, המפורט להלן.
  • תכניות בסמכות וועדה מקומית: התכנית תתוקן ע"פ הנחיות המחלקה וע"פ החלטת הוועדה.
  • לאחר הגשת 4 עותקים מתוקנים של התכנית יימסר למגיש התכנית נוסח פרסום ההפקדה.
  • את נוסח הפרסום יש לפרסם בשלושה עיתונים כדלהלן: עיתון יומי נפוץ, עיתון בשפה הערבית ועיתון מקומי ולהעביר לוועדה גזרי עיתונים להוכחת הפרסום ומועדו.
  • הודעה בדבר הפקדת התכנית תפורסם באתר על שלט גדול ע"פ הנחיות הוועדה בעת מתן נוסח הפרסום. יש להודיע לוועדה מתי נתלה השלט ומתי הוסר,
  • הכל בהתאם להוראות מדויקות אשר יימסרו יחד עם נוסח הפרסום. תשומת לבכם לכך כי הליך פרסום הפקדה לא תקין עלול לבטל את ההליך כולו.
  • הוועדה תשלח את נוסח הפרסום לפרסום בילקוט הפרסומים.
  • לאחר תום חודשיים מיום פרסום ההפקדה בעיתונים והעברת התכנית לבדיקת לשכת התכנון המחוזית – הוועדה המקומית תדון בתכנית לקראת מתן תוקף.
  • כל זאת בתנאי שלא הוגשו התנגדויות.
  • באם הוגשו התנגדויות לתכנית, תדון הוועדה בהתנגדויות לאחר שתזמין את מתנגדי התכנית להשמיע את התנגדותם ותחליט באם לקבל או לדחות ההתנגדויות ולתקן התכנית,
  • ככל שיידרש מקבלת ההתנגדות. על החלטת הוועדה המקומית ותכנית בסמכותה ניתן לערור בפני וועדת הערר המחוזית.
  • לאישור התכנית יש להגיש 4 עותקים מתוקנים ולפרסם שוב את אישור התכנית בעיתונים ובילקוט הפרסומים כמפורט לעיל.

אזרחי

טוב אז תביעה קטנה מוגבלת בסכום. כיוםזה עד 34,000 ₪. מעל זה צריך להגיש תביעה רגילה, וזה בד"כ כבר עדיף עם עורך דין. אם אתם על הגבול תנסו לכמת כלפי מטה. היתרון והחסרון של תביעה קטנה זה שאין יצוג משפטי. מקסימום אפשר לשלם לעורך דין שיערוך את התביעה, אבל מלבד ליוצאי דופן תביעה קטנה מתבררת ללא ייצוג משפטי.

תביעה קטנה מגישים היום גם דרך האינטרנט. נרשמים לאתר נט המשפט ומגישים. איך מגישים? צריך אשראי לשלם אגרה. האגרה היא זניחה יחסית בתביעות קטנות. צריך כתב תביעה, אפשר או לרשום על דף לסרוק ולהעלות לאתר. אפשר גם להוציא כתב תביעה מהאינטרנט בקובץ וורד ולערוך אותו, לשמור בתור קובץ שאפשר להעלות לאתר. אם המילים האלה לא אומרות לכם כלום תחפשו מישהו שיעזור לכם. לפעמים לא נגיש תביעה בשל העלות הכספית שכרוכה בייצוג המשפטי, בנסיבות האלה תביעה קטנה היא פתרון מסוים.

אז גישור יכול להיות יתרון עצום או חיסרון עצום. מצד אחד גישור יכול להיות יתרון עצום אם בזמן קצר, תוך כמה שעות ספורות, אפשר לפתור בעיות שבבית משפט היה לוקח שנים לפתור. בהיבט הזה יש גישור יתרון רציני.

 

החיסרון היחסי של גישור? הוא עולה כסף. בוא נאמר שצד שמרגיש נפגע לא ישוש לשלם עכשיו 500 ₪ לשעת גישור, בטח שפחות פשוט אחרי שכבר הוגשה תביעה והצדדים כבר במהלך דיון משפטי. בשלב הזה הצדדים כבר שכרו עורכי דין, שילמו שכ"ט, שילמו אגרת משפט וכו'. זו עלות שעתית שחלה על שני הצדדים, לרוב שווה בשווה.

 

עכשיו גישור זה כמובן הליך וולנטרי ואפשר להפסיק בכל רגע נתון.

 

לטעמי הסיכוי היחיד שגישור יהיה מוצלח תלוי בכמה פרמטרים, א' אם שני הצדדים סומכים על המגשר, וב' שני הצדדים מוכנים להתפשר, ויותר מזה גם מבינים שהחיים זה פשרות ובטח כשמשהו עולה על סרטון. אם הפרמטרים האלה מתקיימים גישור יכול לחסוך גם הון וגם זמן יקר.

 

מגשר לא חייב להיות עורך דין, ויכול להיות שבמובנים מסוימים הניסיון של המגשר יותר חשוב אפילו מההשכלה שלו. אני באופן אישי תמיד ממליץ בהסכמי שותפות למשל לקבוע חובה של בוררות בטרם נקיטת הליכים משפטיים, שעתיים לפחות. יכול להיות שבמקום יותר אינטימי מאשר בבית משפט ואפילו בלי עורכי דין הצדדים יגיעו להבנות בלי כאבי ראש מיותרים.

אז ככה. משפט מתחיל בהגשת תביעה. יש סוגים שונים של תביעות לצורך העניין מדובר בסדר דין רגיל.

 

אז מוגשת תביעה ולנתבע יש בעצם 30 יום להגיש כתב הגנה מרגע שקיבל את התביעה כביכול. בהנחה שהוגש כתב הגנה יתקיים דיון מקדמי. יכולים להיות כמה דיונים מקדמיים, בד"כ זה או במטרה לסיים את ההליך בסוג של פשרה או לסיים הליכים מקדמיים, במסגרת ההליכים המקדמיים הצדדים מחליפים שאלונים ומגלים מה הם המסמכים שהם מחזיקים בידם. אחרי הדיון המקדמי נקבע דיון הוכחות. בשלב הזה הצדדים חותמים על תצהירים ומצרפים את הראיות שיש בידיהם. בדיון ההוכחות הם נחקרים על כל מה שהמציאו. לפני וגם אחרי ובכל שלב ורגע סיום בפשרה הוא על הפרק. ברגע שנגמר דיון ההוכחות השופט יורה על סיכומים. בע"פ או בכתב כל צד כול לסכם את כל הטענות שלו ודברים שעלו במהלך המשפט. אחרי הסיכומים פסק דין, ובזה נסתיים בעצם. עד לערעור. כמה זמן זה משפט? דיון ראשון יכול להיו תוך חצי שנה. משפט יכול גם להיגמר אחרי 5 שנים. ממוצע, מיסיוני, נאמר שנתיים. בכל שלב יעול להיגמר בפשרה.

חוץ מסדר דין רגיל יש סדר דין מקוצר, שמלווה לראיה בכתב, למשל על בסיס הסכם חתום, וסדר דין מהיר שזו כל תביעה עד סכום של 80,000 ₪. סדר דין מהיר כתב בשלב התביעה מצרפים את כל הראיות כולל תצהירים. כשמו כן הוא, מהיר. יש עוד שלל סוגים של תביעות, לצו עשה ולצו מניעה וכו' אבל אלה העיקריים.

ראשית להדפיס, למרקר ולקרוא טוב. לשים לב מי אחראי על התשלום? חברה או בנאדם פרטי תחת עוסק מורשה (מספר העוסק הוא מספר תז של הבעלים, ואשר באתר מע"מ לבדוק מי זה הבנאדם לפי ת.ז.

 

לבדוק שההפרשות הפנסיוניות תואמות את החוק. לוודא דמי הבראה, דמי מחלה, דמי נסיעות אם מגיע לכם וכמה, מה שכר הבסיס שלכם לעומת שעות נוספות. אם אתם כבר עובדים ומחזיקים תלוש אחרי תקופת עבודה מסוימת שימו לב שמניין ימי החופשה הצבור שלכם שמופיע בתלוש תואם את מה שסוכם או מה לפחות מה שהוא מחייב. אותו דבר לגבי ימי מחלה מצטברים. לוודא תשלום ימי חג. יש כמה ימי חג בשנה שלא צריך להגיע לעבודה ועדיין מקבלים כסף רשום באינטרנט בדיוק מתי.

טוב אם פוטרתם אז פיצויי פיטורין. ככלל אצבע מדובר בחודש עבודה כפול שנות העבודה. לברר אם חתמתם על מה שנקרה סעיף 14, יכול להיות שפיצויי פיטורין הופרשות לכם לקרן והמעביד צריך לשחרר לכם אותם.

התראה מראש. החוק נוקב בטווח זמן התראה מראש בהתאם לותק. או ששולחים אתכם הביתה ומשלמים לכם תמורת תקופת ההתראה מראש, או שפוטרתם ואת ממשיכים לעבוד כרגיל עד סוף התקופה.

הפרשות, עכשיו צריך לוודא שמפרישים לכם את כל הזכויות הצבורות. פידיון ימי חופשה, ימי הבראה וכו'.

סעיף 79 א' המשמעות היא שהצדדים נותנים לשופט סמכות לתת פסק דין, לפעמים בלי שהוצגו בפניו ממש ראיות, בלי חקירות ועל ההחלטה שהוא נותן אי אפשר יהיה לערער. עכשיו, יכול להיות שאתם שואלים את עצמם למה לי לעזעזל להסכים לדבר כזה? אז התשובה היא שראשית אתם ממש לא חייבים. לא משנה כמה לחץ מופעל עליכם יש לכם את הזכות לא להסכים ולעמוד על קיום הוכחות או על האפשרות שלכם לקבל פסק דין שאפשר יהיה גם לערער עליו.

 

למה כן להסכים לסעיף 79א'? בדרך כלל, הסיבה הטובה ביותר זה לקצר הליכים. במקום לצאת להוכחות שתמיד יש בהם סיכוון וסיכוי, מקום להגיע לעוד דיון או כמה בהפרש של מי יודע כמה זמן ביניהם. יש גם איזשהו מובן שזה בטוח ימצא חן בעיני השופט, זה אומר שחסכתם לו בלי סוף עבודה בלכתוב פסק דין ואולי גם לערער עליו.

 

  • טיפ: אם כבר הסכמתם לסעיף 79א' אפשר לקבוע סכום מינימום ומקסימום. זאת אומרת שהשופט יקבע מה שנראה לו, אבל במסגרת שמבטיחה גם לתובע וגם לנתבע רף תחתון ועילון של סכום.

ראשית אם יש הסכם ובהסכם עצמו כתוב איפה איפה להגיש תביעה, אז זה המקום. זה נקרא "תניית שיפוט". 

אם אין תניית שיפוט, וכל עוד שסכום התביעה נמוך מ- 2,500,000 ש"ח או תביעה לבעלות על נכס, התביעה הולכת לבית משפט שלום. איפה? לבחירתכם, לפי האמור לעיל: מקום יצירת ההתנדבות או מקום מגורי/ עסקי הנתבע או מקום קיום ההתחייבות המיועד או מקום מסירה הנכס או מקום המעשה שבגללו אתם תובעים.

אם, למשל, מיקום יצירת ההתחייבות הוא במושב תנובות, ואין לכם מושג איפה בית משפט הכי קרוב, תוכלו להיעזר במנוע החיפוש הבא: חיפוש בית משפט.