תמ״א 70 – קרקע מעל דיפו ״ראשונים״: ניתוח תכנוני, פוטנציאל והשקעה

גוש 3924 חלקה 34, הממוקם מעל דיפו ״ראשונים״, מצוי בלב אחת מתכניות התשתית והפיתוח המשמעותיות ביותר בישראל –
תמ״א 70 (תכנית המתאר הארצית למערכת המטרו).
מדובר בקרקע הכלולה בתכנון מתקדם, עם פוטנציאל משמעותי לבנייה למגורים, תעסוקה ומסחר.

במאמר זה מוצג ניתוח תכנוני עדכני: מהו שלב התכנית, כמה יחידות צפויות להיבנות, מה אומדן השווי,
ומה חשוב לדעת לפני קבלת החלטת השקעה בקרקע בתכנון מתקדם.

מהי תמ״א 70?

תמ״א 70
היא תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב,
אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 21.5.25.

מטרת התכנית היא להסדיר ולהעצים את הבנייה סביב תחנות המטרו ומתחמי הדיפו,
תוך יצירת רובעים עירוניים צפופים, נגישים ועתירי תעסוקה.

בין עיקרי התמ״א:

• הגדרת תחומי העצמה סביב תחנות המטרו
• קביעת זכויות בנייה מוגברות כתוצאה מהקמת מערכת הסעת ההמונים
• הנחיות לפיתוח תחבורתי וקישוריות
• קביעת מסגרת לתכניות מקומיות במרחב התחנות
• תכנון מפורט של הבינוי מעל ובסביבת מתחמי הדיפו

מיקום הקרקע ונתונים תכנוניים

הקרקע ממוקמת בשטח המיועד לפיתוח אינטנסיבי מעל דיפו ״ראשונים״.
לפי טבלאות הזכויות:

• היקף כולל: כ־446 יחידות דיור (בהערכה)
• שטח כולל: כ־47,308 מ״ר
• ממוצע ליחידה: כ־115 מ״ר

אומדן שווי הקרקע מוערך בכ־186.5 מיליון ש״ח,
ובבעלות משותפת – כ־373 מיליון ש״ח.
בחישוב גס, מדובר בכ־914,000 ש״ח ליחידת דיור משוערכת.

שלב התכנית – למה זה קריטי למשקיע?

התכנית מצויה בשלב מתקדם של
פרסום ברשומות והעברה להערות והשגות.
זהו שלב שבו התכנית כבר עברה את הסינון המרכזי,
נפתח חלון התנגדויות – ולאחריו מגיע שלב האישור.

במקרה זה:

• הוגשו כ־35 התנגדויות בלבד – מספר נמוך ביחס להיקף התכנית
• ביום 25.5.25 פורסמה התכנית לאישור ברשומות
• הרשויות משדרות עידוד לקידום ההליך

מניסיון, שלב זה מהווה נקודת זמן רגישה:
הפער בין ״קרקע חקלאית״ לבין ״קרקע לקראת פיתוח״
מתחיל להיסגר – והסיכון והפוטנציאל מתקיימים במקביל.

תמ״א 70/א – בינוי מעל דיפו ״ראשונים״

לצד תמ״א 70, מקודמת גם

תמ״א 70/א

המסדירה בינוי ישיר מעל מתחמי הדיפו.

במקרה זה מדובר על:

• כ־2,600 יחידות דיור
• כ־300 יחידות לדיור מוגן
• כ־280,000 מ״ר תעסוקה
• כ־17,000 מ״ר מסחר
• כ־60,000 מ״ר מבני ציבור

מדובר ברובע עירוני מלא, המבוסס על ניצול רב־רובדי של הקרקע.

מה חשוב לבדוק לפני השקעה בקרקע בתמ״א 70?

• סטטוס תכנוני מדויק ולא כותרות שיווקיות
• זכויות הבעלות והשותפים
• מנגנון איחוד וחלוקה עתידי
• השלכות מיסוי (מס שבח, מס רכישה)
• לוחות זמנים ריאליים לפיתוח

עסקאות קרקע בתכנון מתקדם אינן ״עסקת מדף״ –
והבדיקה המשפטית היא זו שמפרידה בין השקעה חכמה לבין סיכון מיותר.

שורה תחתונה

מדובר בקרקע המצויה בשלב תכנוני מתקדם מאוד,
עם רוח גבית תכנונית ורשויות המעודדות קידום.
השאלה המרכזית אינה האם – אלא מתי וכיצד יתממש הפיתוח.

בדיוק בשלב הזה, ליווי משפטי נכון הוא מה שעושה את ההבדל
בין מהלך מחושב לבין הימור.