🧮 תכנון מס במקרקעין – איך לחסוך במס בעסקאות נדל״ן כחוק
תכנון מס במקרקעין הוא תהליך מקצועי שבו נבחנת מראש עסקת נדל״ן – רכישה, מכירה, ירושה או העברה – במטרה לצמצם את חבות המס הכוללת במסגרת החוק.
מכיוון שמיסי מקרקעין בישראל עלולים להגיע לעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, תכנון מוקדם עשוי להוביל לחיסכון משמעותי – במיוחד בעסקאות באזור נתניה, אבן־יהודה, קדימה־צורן, צור־משה, כפר־נטר, בית־יהושע, עין־ורד, עין־שריד ובת־חפר, שבהן שווי הנכסים גבוה והיקף העסקאות גדול.
למה חשוב לתכנן מס בעסקאות מקרקעין?
בכל עסקת נדל״ן חלות כמה חבויות מס שונות:
- מס שבח על המוכר.
- מס רכישה על הקונה.
- לעיתים גם מע״מ, מס רווח הון, או מס הכנסה עסקי.
תכנון מס נכון מאפשר:
✅ לזהות מראש את הפטורים וההקלות האפשריים.
✅ לבחור את המועד הנכון לביצוע העסקה (למשל לפני תום תקופת צינון).
✅ למנוע כפל מס במקרים של ירושה, העברה או שינוי ייעוד קרקע.
✅ לתכנן מבנה עסקה יעיל יותר מבחינה מיסויית (קומבינציה, העברה לחברה וכו’).
תחומי תכנון מס עיקריים במקרקעין
🏠 מכירת דירת מגורים
- בדיקה אם מדובר בדירה מזכה הזכאית לפטור ממס שבח.
- בחינת החזקות נוספות של המוכר כדי להימנע ממס דירה שנייה.
- תיאום מועדי מכירה ורכישה לפי סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין.
קרא גם: מה זה פטור ממס שבח
🏗️ רכישת קרקע או מגרש
- בחינת שיעורי מס רכישה (6% לעומת מדרגות דירה יחידה).
- בדיקת זהות המוכר (פרטי / קבלן) לצורך קביעת חבות במע״מ.
- שימוש בהעברה לחברה ייעודית או הסדר קומבינציה לצמצום מס.
קרא גם: מה זה חבות מס ברכישת מגרש
💔 העברות בין בני משפחה
- העברה אגב גירושין – פטורה ממס שבח וממס רכישה.
- העברה בין קרובי משפחה – בתנאים מסוימים לפי סעיף 62 לחוק.
- דירת ירושה מזכה – מאפשרת מכירה בפטור מלא.
🏢 תכנון מס עסקי
- סיווג פעילות כעסקית או פרטית (השפעה דרמטית על שיעור המס).
- קיזוז הפסדים עסקיים מול רווחים ממכירת מקרקעין.
- הקמת חברות אחזקה (Holding) או חברה משפחתית לצמצום מס עתידי.
דוגמה מעשית – תכנון מס מוצלח באזור נתניה
יזם מקרקעין מקדימה-צורן רכש קרקע חקלאית לצורך שינוי ייעוד.
במקום לבצע את העסקה על שמו הפרטי, הוא הקים חברה ייעודית לביצוע העסקה.
בעקבות תכנון מס מוקדם שכלל חלוקת רווחים בין בעלי מניות ובדיקת פטורים עתידיים – נחסך לו מס כולל של כ־350,000 ₪.
טעויות נפוצות בהיעדר תכנון מס
❌ מכירה מיידית לאחר רכישה – גוררת חיוב במס שבח גבוה.
❌ אי-הגשת הצהרה במועד – גוררת ריבית וקנסות.
❌ רישום לא נכון של מועד הרכישה או המחיר – משנה את כל חישוב המס.
❌ העברת זכויות ללא הסכם פורמלי – עלולה להיחשב “מכירה מלאכותית”.
שלבי תכנון מס מקצועי
- איסוף נתונים – חוזים, נסחי טאבו, הערכות שווי, תכניות בניין.
- בדיקת זהות הצדדים – תושבות, מצב משפחתי, החזקות נוספות.
- ניתוח חבויות המס לפי כל אחד מהחוקים הרלוונטיים.
- הכנת חוות דעת משפטית ומיסויית בכתב.
- ליווי בהגשת דיווחים למיסוי מקרקעין ובמגעים מול הרשויות.
סיכום
תכנון מס במקרקעין הוא שלב חיוני בכל עסקת נדל״ן – בין אם מדובר במכירת דירה פרטית, בירושה משפחתית או בפרויקט יזמי.
תכנון נכון מראש, בליווי עו״ד מומחה למיסוי מקרקעין, מבטיח שהעסקה תהיה רווחית, חוקית וחסכונית במס.
משרד Poleg-Law, בניהול עו״ד דור ריגלר, מלווה לקוחות באזור נתניה, אבן־יהודה, קדימה־צורן, צור־משה, כפר־נטר, בית־יהושע, עין־ורד, עין־שריד ובת־חפר בתכנון מס בעסקאות נדל״ן מכל סוג – החל מייעוץ מקדים ועד השגה וערר מול רשות המיסים.
📞 לייעוץ משפטי ראשוני
📱 שלחו הודעת WhatsApp
☎️ התקשרו עכשיו – 054-2645771
✉️ צרו קשר באתר
או בקרו בעמוד: תכנון מס במקרקעין
