רכישת דירה יד 2 - תרשים זרימה

להלן תרשים זרימה לבחינת רכישת נכס מקרקעין מסוג דירת מגורים יד 2.

המידע שלהלן מוגש כשירות לציבור.

אין להסתמך על המידע, כל מקרה נבדק לגופו. 

למידע מורחב בנושא מקרקעין ותכנון ובניה, להלן: מושגים והסברים.

גם בתור רוכש וגם בתור מוכר, אלה המסמכים שמעניינים אותי:

  • נסח טאבו, או כל אישור זכויות אחר.
  • צו בית משותף (תשריט + תקנון).
  • היתר בניה.
  • לוח סילוקין (משכנתא).
  • תעודות זהות בעלים.
  • תקנון בית משותף מוסכם (אם יש).
  • תכנית מדידה (במקרה של בית צמוד קרקע).

האם לבית יש טאבו? כלומר, האם הבעלות בנכס פרטית? אם כן יש לבקש ו/ או להוציא נסח טאבו.

אם לא, ומדובר בנכס שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל צריך לבקש אישור זכויות חכירה מן המנהל. לוודא מה תוקפו של הסכם החכירה של המוכר מול מנהל מקרקעי ישראל, רצוי לקרוא את הסכם החכירה, לוודא שהנכס מהוון ומהם תנאי הארכת תוקפה של החכירה לדורות של המוכר (בדרך כלל סוגיה פרוצדורלית בלבד). 

יתכן שהנכס בבעלות חברה משכנת (למשל עמידר). במצב כזה יש לעשות פעולות זהות, רק כלפי החברה המשכנת בעלת הנכס. 

כמו כן יתכן מצב בו הנכס כבר נבנה ואוכלס, אולם מסיבות טכניות טרם נרשם בטאבו, במצב כזה יש להמציא אישור זכויות מטעם החברה הקבלנית. 

ראשית בכדי להוריד נסח טאבו יש להקליק על הקישור הבא: נסח טאבו. הדבר כרוך בתשלום.

חשוב להוריד את נסח הטאבו הנכון, להלן הסבר קצר על נסחי הטאבו השונים בסרטון הבא: סוגים של נסחי טאבו.

כמובן שבכדי להמציא נסח טאבו יש ראשית לאתר פרטי גוש חלקה. ככל שאינכם יודעים מהם פרטי גוש וחלקה יש להמיר כתובת הנכס בקישור הבא: המרת כתובת.

למה לשים לב בנכס הטאבו? 

ראשית יש לאתר את תת החלקה הספציפית בנסח הטאבו באמצעות איתור שמות המוכרים. לאחר שזיהיתי את תת החלקה הספציפית (רלוונטי בעיקר לרוכשי נכס בבית משותף) יש לאבחן הפרטים הבאים:

שמות המוכרים וחלקם היחסי בנכס.

גודל הנכס (יש הבדל לרוב בין גודל הנכס המנוי בנסח הטאבו לבין זה המופיע בארנונה לצורך חישוב היטלי עיריה).

הצמדות לנכס: חניה, מחסן, גג וכדומה.

משכנתא.

הערות אזהרה: עיקול, צו מינוי אפוטרופוס או כל הערה לא מובנת.

כמדובר בבבית שהינו משותף (ככלל, הכוונה היא שמדובר במתחם שכולל יותר מדירה אחת) יש ראשית יש להוריד קבצי הבית המשותף מן הקישור הבא: צו בית משותף. הדבר כרוך בתשלום.

משנתקבלו הקבצים, יש לאבחן שמדובר ב2 סריקות עיקריות:

* תקנון: בבתים משותפים בלבד.

* צו בית משותף: הצו מורה אילו אלמנטים במסגרת ככל פריטי הבית משותף שייכים לאילו מתתי החלקות. 

* תשריט בית משותף: התשריט מגלם את המציאות התכנונית בהתאם לזכויות הקנייניות. רצוי להשוות את התכניות עם הקיים             בשטח. הדבר קריטי בעיקר בנושא נטילת משכנתא כאשר שומת הבנק הצריכה להינתן נתונה לשיקול דעת שמאית. 

ככל שמדובר במוכר יש לפנות לעיריה בכדי לוודא שלא יהיה כל חיוב בהיטל השבחה (או כל היטל אחר לצורך העניין) במכירת הנכס (רלוונטי יותר לבעלי בית צמוד קרקע). 

לאחר מכן יש לאבחן תכנית הנכס. ברוב הישובים כיום במדינת ישראל ניתן להוריד את תכנית הבית מאתר האינטרנט של הרשות המקומית. ליתר דיוק, מאתר מנהל ההנסה של הועדה. בישובים בהם תכנית הבית אינה סרוקה יש לגשת פיזית לועדה המקומית בכדי לצלם את התכנית.

כיצד מאתרים קובץ תכנית הבית? הדרך הקלה ביותר היא לרשום במנוע החיפוש של גוגל את המילים: "תיק בנין סרוק _____ "(שם הישוב). לרוב אחד הקישורים הראשונים שיופיע הינו של אתר הרשות המקומית ו/ או הועדה לתכנון ובניה. באתר עצמו יש לאתר נכס על-פי גוש/ חלקה. למשל, האתר של עירית רמת גן: אתר הנדסה

כעת, ומשאיתרתם את תיק הבנין הספציפי שלכם כל המידע התכנוני פרוס בפניכם לכאורה. ניתן לאתר בתחילת התיק (מדובר לרוב בשלל קבצים של צילומי תכניות) את תכנית ההגשה המקורית של הנכס שהופקדה בועדה, ועד להיתרים מאוחרים יותר לבניה.

מה נותן לי כל המידע הזה? רצוי לוודא שהבית נבנה בהיתר. כל רכיב שלו. הדבר, כמובן, יותר חשוב במקרה של בתים צמודי קרקע. בבתים משותפים קשה יותר להוסיף בניה, אבל כן ניתן לאבחן פיצולי דירות באם נעשה בהיתר ובאם לאו. 

ככל שנמצא והנכס לא תואם את התכניות שבהיתר, יש לוודא מהי המשמעות. מכיוון שלצורך העברת זכויות יש לקבל, בין היתר, אישור עיריה לטאבו, מדובר בפקטור שיש לקחת בחשבון. ככל שימצא והנכס אינו תואם את ההיתר אין העיריה מחויבת ליתן אישור והדבר יכול לגרר אף הליכים פליליים.

בקיום משכנתא על הנכס הנמכר יש לדרוש לוח סילוקין עדכני בכדי לאבחן יתרת המשכנתא.

בנטילת משכנתא לטובת הרכישה, ראשית רצוי לבצע שמאות מוקדמת. שנית, וככל שמדובר בבנין חדש יחסית שעדיין לא נרשם כבית משותף יש לוודא מהם תנאי המוסד הבנקאי שלכם למתן משכנתא לנכס הספציפי שבכוונתכם לרכוש. ישנם, בנוסף, נכסים ישנים יחסית שנושאים בעיות תכנוניות מגוונות, כגון: חוסר התאמה בין תשריט הבית ו/ או בצו הבית המשותף לקיים במציאות, אי רישום הבית כמשותף, אי רישום זכויות הבעלות המלאות בנכס הנמכר ועוד. יש לאשרר ככל הניתן כי אכן תינתן משכנתא תמורת הנכס. 

תקנון הבית המשותף למעשה מסדיר את זכויות וחובות דיירי הבית המשותף בינם לבין עצמם.

ישנם 2 סוגים של תקנונים: תקנון מוסכם ותקנון מצוי.

ככל שבעלי זכויות הבית המשותף לא הסכימו על תקנון בינם לבין עצמם (לרוב היזם/ קבלן רושם תקנון מוסכם בעוד הדיירים עצמם כלל אינם מודעים לכך) הרי שהתקנון המצוי הוא שיחול. התקנון המצוי מוסדר בחוק ואיפשר לאתר אותו בחוק המצוי בקישור הזה. התקנון  וקובע הסדרים בתור ברירת מחדל כגון אופן חלוקת הוצאות הבית המשותף או תדירות אסיפות הועד. ככל שאכן ישנו תקנון מוסכם הוא ככל הנראה ימצא בקבצי הבית המשותף שהורדתם, ויש לקרוא אותו. 

רלוונטי יותר במקרה של בתים צמודי קרקע. בכדי לאבחן בוודאות המם מימדי הבית המדויקים והיכן הגבולות שלו, בעיקר במקרה בו מדובר בבית שגובל בחצר, רצוי להזמין שירותי מודד, ולהתאים את תכנית המדידה מטעמו לתכנית הרשמית, זו המופקדת בועדה המקומית.