בישראל ישנן מספר הזדמנויות לרכישת נכסים בתחום הנדל"ן. בחלק מהמקרים קונים נכסים כמו דירות מיד שנייה ובחלק מהמקרים רוכשים דירה חדשה מקבלן. קניית דירה חדשה מקבלן מאפשרת לרכוש דירה, בדרך כלל בשלבים הראשונים של הבנייה, בשלב שעוד אפשר לבצע התאמות אישיות לדירה. לדוגמה, לבחור אם לשדרג את דלתות הפנים או המטבח, לעיתים אפשר להחליט להוסיף שירותים או להוריד ארון וכן הלאה. לצד היתרונות הרבים של תהליך רכישת דירות מקבלן יש גם חסרונות ואתגרים כמו ליקויים בבנייה, קבלנים לא אמינים שלא עומדים בזמנים או דורשים תשלום גבוה מאד תמורת הדירה. במאמר זה נעמיק בנושא של קניית דירה מקבלן. מי קהל היעד שמתעניין באפשרות של רכישת דירה מקבלן, מה התהליך של קניית הדירה, פרטים חשובים לגבי ליקויי בנייה ואחריות קבלן, מידע על שכר טרחת עורך דין של הקבלן בתהליך הקנייה ועוד.
מי קהל היעד של דירות קבלן?
קהל היעד לרכישת דירות קבלן הוא מגוון וכולל:
- בעלי נכסים שמעוניינים לשדרג את הנכס שלהם – מי שיש ברשותו נכס מיד שנייה פעמים רבות חולם על דירה בהתאמה אישית. במקרים כאלו מוכרים או ממנפים את הדירה הקיימת כדי לקבל דירה חדשה מקבלן.
- זוגות ומשפחות צעירות – אנשים שיש להם הון ראשוני והם בתחילת דרכם פעמים רבות יבחרו להשקיע אותו בדירה חדשה מקבלן שמצד אחת תוכל לענות לצרכים שלהם ומצד שני אולי תהיה פחות יקרה מדירות יד שנייה שכבר בנויות באזורים נחשבים.
רוכשי דירות להשקעה – כשמדובר על דירן קבלן בדרך כלל ערך הדירה עולה בסיום הפרויקט. ישנם משקיעים שיכולים לקנות דירות על הנייר ולמכור אותן ברווח כאשר הפרויקט מגיע לסיום.
תושבי חוץ – גם תושבי חוץ אוהבים להשקיע בדירות קבלן בעיקר משום שהם לא צריכים אותן למגורים מיידיים ברוב המקרים.
תהליך קניית דירה מקבלן
קניית דירה מקבלן מתנהל לרוב בשלבים הבאים:
- חיפוש פרויקט מתאים – בדרך כלל מחפשים פרויקט בסביבה שרלוונטית למגורים או להשקעה מבחינת פרמטרים שונים כמו חינות, תשתיות, תחבורה וכן הלאה.
- בירור על הפרויקט והקבלן – לפני שמתקדמים ברכישה חשוב לוודא שמדובר בקבלן אמין, שהפרויקט אטרקטיבי ויש ביקורות חיוביות לגבי פרויקטים דומים.
- מעבר על החוזה – בעסקת רכישה של דירה מקבלן יש חוזה מכר מחייב. חשוב לוודא שהפרטים מתאימים לשני הצדדים לפני שמתקדמים.
- עורך דין מלווה – מומלץ לחפש עורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן וילווה אתכם בתהליך הרכישה ובהתאמת ההסכם.
- סגירת ההסכם – אחרי שהכול מוסכם שני הצדדים חותמים על ההסכם.
- חתימה על החוזה והסכם המכר – לאחר בדיקות נדרשות ותנאי תשלום שהוסכמו, חותמים על החוזה.
- עדכון בלוחות הזמנים – כדאי להמשיך ולעקוב ולוודא שהבנייה מתקדמת כמצופה.
- קבלת הדירה – בשלב האחרון והסופי מקבלים את המפתח לדירה ואפשר לבצע בדיקה בדק בית או להיכנס סופית לגור בדירה.
למה צריך לשים לב כאשר רוכשים דירה מקבלן?
כאשר רוכשים דירה מקבלן יש כמה דגשים שחשוב לשים אליהם לב:
| מפרט מספק | חשוב לשים לב שהדירה שמסופקת עומדת במה שסוכם על פי המפרט. |
| היתר לבנייה | חשוב לוודא שהקבלן פועל ברישיון והיתרים לבנייה מהרשות המקומית. |
| תנאי העסקה | חשוב לוודא שהתנאים של התשלום מתאימים לכם ולהימנע ממצבים שתתחייבו בעלות שלא תעמדו בה. |
| בטחון | במסגרת ההסכם והתהליך חשוב לוודא שהקבלן אמין ומציע ערבויות למקרה ויש תקלות בפרויקט במהלך הדרך. |
| עיכובים בלוח הזמנים | צריך להסכים מראש מה קורה במידה ויש עיכוב במסירת הדירה. |
ליקויי בנייה ואחריות הקבלן
אחת הבעיות העיקריות בקנייה של דירה מקבלן היא מקרים של ליקויי בנייה. על פי החוק, קבלנים מחויבים לאחריות מסוימת על תקלות שונות בבנייה וליקויים שעלולים לצוץ. משך האחריות משתנה לפי סוג הליקוי.
בדרך כלל תקופת האחריות מתחלקת לשתי תקופות עיקריות. תקופת הבדק ותקופת האחריות. • תקופת הבדק מתייחסת למשך הזמן שבו הקבלן אחראי באופן מלא למגוון ליקויי בנייה שיצופו, בהתאם לסוג הליקוי. לאחר תקופה הבדק מתחילה תקופת האחריות במהלכה הקבלן אחראי על ליקויים מסוימים שניתן להוכיח שנגרמו עקב בנייה לקויה ולא עקב בלאי. אם רכשתם דירה מקבלן וחשוב לכם לעלות בזמן על ליקויי בנייה ואחריות קבלן, תוכלו לבצע בדיקת בדק בית בקבלת הנכס ובתום השנה הראשונה.
שכר טרחת עורך דין הקבלן ברכישת דירה מקבלן
אם החלטתם על תהליך רכישת דירה מקבלן, בדרך כלל נהוג שהרוכש משלם שכר טרחה לעורך הידן של הקבלן. בדרך כלל הסכום לתשלום הוא בין חצי אחוז לאחוז וחצי ממחיר הדירה. רוכשים דירה מקבלן, על הרוכש לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן. לרוב, סכום זה עומד על 0.5%-1.5% ממחיר הדירה, אך החוק מגביל את גובה התשלום ל-5,000 ש"ח בתוספת מע"מ לכל היותר. מכיוון שעורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן, חשוב להעסיק גם עורך דין מטעמכם.
יתרונות וחסרונות בקניית דירה מקבלן
לרכישת דירה מקבלן יש יתרונות וחסרונות. בציד החיובי, מדובר על דירה חדשה, בעיצוב עדכני ובהתאמה אישית כך שתוכלו לבחור את האלמנטים שחשוב לכם בנכס. הקבלן מספק אחריות למספר שנים ואם קניתם דירה על הנייר רוב הסיכויים שכשתקבלו אותה היא תהיה שווה יותר. יחד עם זאת ישנם גם חסרונות. ראשית, כדי להנות מעליית הערך יש לחכות זמן רב מחתימת העסקה ועד לקבלת הנכס. לעיתים ישנם עיכובים במסירת הדירה שיכולים לעלות בשכירות זמנית מוארכת לעיתים, מדובר בקבלן לא אמין, העסקה נכשלת ונשארים ללא תמורה ראויה.
לסיכום, כאשר קונים דירה מקבלן מדובר על תהליך שיכול להיות משתלם אך הוא טומן בחובו גם סיכונים. הקפידו לבצע את תהליך הקנייה באופן מחושב, חפשו קבלן מומלץ והעסיקו עורך דין מטעמכם.
אולי יעניין אותכם גם:
