קניית דירה היא אחת מהעסקאות היותר משמעותית שאנשים עושים במהלך חייהם. יש אנשים שזוכים לרכוש רק נכס אחד ויש כאלו שאפילו את זה לא. שוק הנדל"ן בארץ מציע מגוון נכסים במחירים משתנים ובעסקאות שונות. בשיטה הקלאסית, קונים נכס או דירה שרשומים כבר בטאבו. אבל, ישנם מקרים שבהם נכס שאתם מעוניינים בו עדיין לא רשום באופן רשמי, או כי נמצא בתהליכי רישום או כאשר התהליך אפילו לא החל. כאשר אתם קונים דירה, אתם מתחייבים לאורך זמן להחזיק נכס שבו חלק גדול מההון שלכם מושקע. לכן, אם אתם מתעניינים ברכישת נכס בתחום הנדל"ן, חשוב שתכירו ותבינו את המשמעויות של קניית דירה ללא טאבו. במאמר זה נעמיק בנושא של דירה ללא טאבו. מה זה טאבו בכלל ומה כוללות עסקאות במקרקעין בטאבו. מה היתרונות והחסרונות של רכישת דירה ללא טאבו, איך מבצעים רישום דירה בטאבו ולמה צריך לשים לב כאשר מדובר על עסקה לקניית דירה ללא טאבו.
מה זה טאבו?
טאבו הוא למעשה כינוי מאד מוכר לנושא של רשימת נכס ללשכת רישום המקרקעין. לשכת רישום המקרקעין בישראל היא הגוף שאחראי לרישום זכויות של נדל"ן. נכסים שרשומים בטאבו, כוללים מידע שונה על הנכס מבחינת זכויות השימוש בו, הבעלים הרשמיים, הערות הזהרה שונות ומגבלות. כאשר בודקים סטטוס של דירה בטאבו אפשר לדעת את כל המידע על הנכס, בעוד שאם קניתם דירה ללא טאבו רב הנסתר על הגלוי וגם הסכנות בקניית דירה ללא טאבו עומדות בפניכן.
מה המשמעות של קניית דירה ללא טאבו?
מי שבוחר בכל זאת באפשרות של קניית דירה ללא טאבו קונה דירה שבדרך כלל לא רשומה באופן מסודר בלשכת רישום המקרקעין . זה יכול להיום נכס שהוא בגדר קרקע חכורה של המדינה, זה יכול להיות נכס שהחברה שבונה אותו עוד לא סיימה את הרישום או נכס שנמצא בעיצומו של הסדרת הרישום. העניין הוא שישנם מקרים שכאשר חסר רישום בטאבו יש קושי להשיג משכנתא, להעביר את הנכס בעלים ולעיתים מדובר על מצבים בהם הדירה לא תירשם גם בעתיד בטאבו והרוכש יתקע עם השקעה לא משתלמת.
מתי כדאי לקנות דירה ללא טאבו?
לצד הסיכונים, יש מקרים בהם יכול להיות משתלם מאד לקנות דירה ללא טאבו:
- כאשר מחיר הדירה נמוך משמעותית משווי דירות דומות – לעיתים בגלל חוסר הרישום בטאבו אפשר לקבל הצעה מאד משתלמת.
- כאשר מדובר בדירה להשקעה – לפעמים שווה להשקיע בדירה על הנייר לפני הרישום בשביל ליהנות מהתשואה בסיום הפרויקט.
- לוקיישן – פעמים רבות דירות שלא רשומות בטאבו נמצאות באזורים מאד אטרקטיביים.
- מצב שיכול להיפתר בקרוב – אם מדובר בפרויקט שנמצא בתהליך ובסיומו יהיה רישום לדירה יתכן וישתלם לכם לקחת את הסיכון.
איך מבררים עסקאות במקרקעין עם טאבו?
אם אתם בתהליך רכישת דירה תוכלו לעשות את הבירורים הבאים לפני סגירת העסקה:
| בקשו לראות בדיקת נסח טאבו | מדובר על מסמך משפטי שמאשר את סטטוס הדירה ותוכל להבין ממנו את המעמד המשפטי המדויק של הנכס. |
| בדקו ברישום מקרקעי ישראל | אם מדובר על קרקע מוחכרת תוכלו להבין זאת מראש בחיפוש במאגרי המידע החשופים לכל. |
| העסיקו עורך דין המתמחה בנדל"ן | כל קנייה של דירה על הנייר היא בעלת סיכונים, במיוחד כאשר מדובר על רכישת דירה ללא טאבו, לכן, חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה. |
רכישת דירה ללא טאבו – יתרונות וחסרונות
כאמור רכישת דירה ללא טאבו היא בעלת יתרונות וחסרונות שונים. בצד החיובי, ברוב המקרים הדירה תוצע במחיר אטרקטיבי ומשתלם ולעיתים אף בתנאי תשלום נוחים מאד. לאחר שתסתיים העסקה ויושלם תהליך הרישום יתכן מאד ששווי הנכס יעלה משמעותית. מצד שני, אם אתם זקוקים למשכנתא תתקשו לקבל זאת עבור דירה שאינה רשומה בטאבו. הסיטואציה מלווה בפחדים וחוסר ביטחון כשלעיתים תהליך הרישום יכול להתעכב למשך זמן לא צפוי או לעולם לא להיות מושלם.
איך מוצאים עסקה לקניית דירה ללא טאבו?
אם בכל זאת האפשרות של קניית דירה ללא טאבו קוסמת לכם, ישנם כמה מקרים בהם תוכלו לחפש הזדמנויות מסוג זה:
- רכישת דירה בפרויקט חדש שעוד לא רשום באופן סופי – תוכלו לחפש נכסים בפרויקטים מעניינים עבורכם שהרישום שלהם עוד לא הושלם. בדרך כלל כאשר מדובר בעסקאות לגיטימיות המידע הזה יהיה גלוי מראש. אם אתם לא בטוחים שאתם רוצים לקנות דירה בסטטוס כזה בכל מקרה חשוב לוודא שהדירה שאתם מתעניינים בה רשומה בטאבו.
- עסקאות בקרקעות חכורות – לעיתים יש נכסים המקושרים לרשות מקרקעי ישראל ומוצעים למכרז או עסקה מיוחד.
- רכישת דירה מחברה משכנת – ישנם מקרים בהם תוכלו לקנות דירה ישירות מחברה משכנת ללא רישום.
מה הסכנות בקניית דירה ללא טאבו?
כאמור קניית דירה ללא טאבו טומנת בחובה סיכונים ואי וודאות. יתכן שהרישום לא יתעדכן ולא תוכלו לרשום את הדירה על שמכם. ישנם מקרים בהם קשה מאד למכור דירות שנמכרו ללא טאבו. כאשר דירות אינן רשומות על פי חוק יש תמיד סיכוי לרמאויות, הסתרה של חובות או שעבודים ולכן זהו סיכון שצריך לקחת בחשבון בכל עסקה מסוג זה.
לסיכום, האפשרות של קניית דירה ללא טאבו היא אפשרות שיכולה להיות משתלמת אבל דורשת בדיקה מעמיקה והפעלת שיקול דעת. ישנם מקרים בהם מדובר בעסקה משתלמת במיוחד, אבל מי שמשקיע את רוב הונו בעסקה הזו ולא רוצה לקחת סיכונים, צריך לקחת בחשבון שיש כאלו ולא מעט. קניית דירה שאינה רשומה בטאבו משאירה אתכם בעמימות לגבי הסטטוס המשפטי של הדירה ושל העסקה.
