תחום הנדל"ן בישראל כמעט תמיד משגשג. יש יותר רוכשים מעסקאות ומדובר באחת מהעסקאות היותר משמעותיות שאפשר לעשות. בישראל, אפשר לקנות נכסים לנדל"ן בסטטוסים שונים ומודלים שונים. אפשר לקנות דירה חדשה ישירות מהקבלן, דירה מיד שנייה, להשקיע בדירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית או לקרנות דירה במסגרת קבוצת רכישה. דירות שאנחנו קונים יכולות להיות דירות קיימות כבר, דירות על הנייר או דירות בתהליך בנייה, אלו יכולות להיות גם דירות ללא היתר בנייה. קניית דירה ללא היתר בניה היא מצב מורכב יותר. בנייה ללא היתר בנכס היא בעייתית וגם רכישת דירה מקבלן ללא היתר מורכבת. במאמר זה נעמיק העל הנושא של רכישת דירה לפני היתר בנייה. מתי שווה לשקול את האפשרות הזו, מה הסכנות, מתי זה משתלם, מה התהליך, מה קורה במצב בו רכשו דירת יד שנייה ללא היתר בנייה ועוד.
קניית דירה ללא היתר בניה
כל דירה צריכה לקבל היתר בנייה. כאשר מדובר על קניית דירה ללא היתר בנייה הכוונה למצב בו הנכס לא קיבל אישור מהרשות המקומית. מצב כזה יכול לקרות בשני מצבים. מצבו במדובר בדירה חדשה בתהליך בנייה שעוד לא קיבלה היתר, או כאשר מדובר בנכס קיים שנבנה שלא על פי החוק ואין לו את ההיתרים המתאימים. מכיוון שמוכרי הנכס בדרך כלל מבינים את המורכבות ואת הסיכונים הנלווים לעסקה כזו, הם מציעים את הדירות האלו בדרך כלל במחיר אטרקטיבי יותר.
מתי אפשר לשקול רכישת דירה בפרויקט ללא היתר בנייה?
ישנם מקרים בהם לדירה אין היתר אבל עדיין אפשר לשקול לקנות את הדירה. לדוגמה, כאשר דירה מסוימת נמצאת כחלק מפרויקט שעוד בשלבי התכנון שלו. הדירה על הנייר, עוד לא קיבלה את האישורים הנדרשים ולכן המחיר שלה יהיה יותר אטרקטיבי. במקרה ואתם עומדים בפני עסקה כזו, חשוב לוודא שהקבלן הוא קבלן מנוסה ומוכר ובעל מוניטין חיובי. חשוב לוודא שלא מדובר בהמתנה ארוכה מדי לקבלת ההיתר ובאיזה שלב של אישורים נמצא הפרויקט.
בנייה ללא היתר בנכס – מה הסכנות?
כאמור קנייה של דירה ללא היתר בנייה טומנת בחובה סכנות וסיכונים, לדוגמה:
| הריסת הנכס | אם קניתם דירה ללא היתר יתכן מצב בו הרשות המקומית תדרוש להרוס חלקים מהמבנה שאינם עומדים בתקנות המקומיות. |
| קושי במימון | בדרך כלל הבנק לא יאשר משכנתא או הלוואה כאשר מדובר על דירה שאין לה עדיין היתר בנייה. |
| בעיות עם הרחבת הבנייה או שיפוץ | כאשר לדירה אין היתר אתם גם לא יכולים לשדרג או לשפץ את הנכס באופן חוקי. |
| סנקציות וקנסות | כאשר רוכשים דירה ללא היתר עלולים להיות קנסות משמעותיים מהרשות המקומית. |
רכישת דירה לפני היתר בנייה – מתי זה משתלם?
ישנם מקרים בהם בכל זאת רכישת דירה לפני היתר בנייה יכולה להיות כדאית ומשתלמת יש לכך כמה סיבות. בדרך כלל, כאשר לדירה אין עדיין היתר המחיר שלה משתלם יותר. ישנם מקרים בהם גם תנאי התשלום יותר נוחים ומשתלמים. במידה ונתקלתם בעסקה כזו חשוב בכל מרקה לוודא מה הסיכויים לקבל ההיתר ובאיזה סטטוס נמצאת הבקשה להיתר.
מה התהליך של רכישת דירה מקבלן בפרויקט ללא היתר בניה?
אם אתם מתעניינים אפשרות של רכישת דירה מקבלן ללא היתר הנה כמה טיפים לפני הקנייה:
- בדקו מה הסטטוס של הבקשה – ישנים מקרים בהם הפרויקט כבר בשלבים מתקדמים לקבלת ההיתר וישנם מקרים בהם ההיתר עוד לא הוגש.
- בדקו את חוזה הרכישה – חשוב שתקבלו ליווי מעורך דין בתחום המקרקעין שיבדוק את החוזה של הרכישה ויוודא שישנן הגנות מפני ביטולים או עיכובים.
- בצעו הערכת סיכונים מדויקת ככל הניתן – נסו להבין מה הסיכויים שההיתר לא יתממש ומה קורה במקרה וכך קורה.
- שקיפות – בקשו מהקבלן שקיפות מלאה לגבי השלבים השונים של הפרויקט והתחייבויות שלו.
מה קורה במצב בו רכשו דירת יד שנייה ללא היתר בנייה?
המקרה בו רכשו דירת יש שנייה ללא היתר בנייה הוא מורכב יותר מאשר בדירה חדשה. חשוב לבדוק אם ניתן בכלל להוציא היתר בנייה רטרואקטיבית. חשוב לוודא שתוכל לקבל משכנתא על נכס כזה ללא היתר במידה וזו התוכנית שלכם. תצטרכו לוודא שהנכס לא בסכנת הריסה של הרשת המקומית או בסכנה לקנס משמעותי. כמו כן, במהלך הבדיקה רצוי לוודא מה ההיסטוריה של הנכס, מדוע התעכב אישור, האם יש חריגות בנייה וכן הלאה.
מתי נצטרך עורך דין בעסקאות מהסוג הזה?
מכיוון שרכישת דירה ללא היתר היא עסקה מורכבת ומסוכנת יותר חשוב שתעזרו בעורך דין בתחום המקרקעין. עורך הדין יוכל לעזור ולבדוק את סטטוס היתרי הבנייה של הנכס. לעזור לכם בניהול משא ומתן והוספת סעיפים להסכם המכר שיהיו לטובתכם, לבדוק אפשרות להסדרת היתר הבנייה בעתיד ולבחור מסמכים משפטיים בנושא.
למה חשוב לשים לב כשקונים דירה לפני היתר בנייה?
אם החלטתם להתקדם ברכישה יש כמה דברים שכדאי לוודא.
- מה המעמד המשפטי של הדירה – האם יש סיכוי שלא יתקבל היתר בכלל?
- זמנים – מה ההערכות הזמנים לקבל ההיתר.
- הסכם מסודר – חשוב שההסכם יכיל סעיפים שמגנים עליכם במקרה וההיתר לא מתקדם.
- הערכת סיכונים ושווי – כדי לעשות חישוב באמצעות בעלי מקצוע שונים האם הסיכון אכן משתלם בהקשר לנכס הספציפי.
לסיכום, אפשרות רכישת דירה ללא היתר בנייה היא אפשרות יותר מסובכת שדורשת בדיקות ולקיחת סיכונים. יש סיכוי שהעסקה תהיה מאד משתלמת אבל יש גם סיכוי לדחיות והפסדים וצריך לקחת זאת בחשבון. מומלץ לקחת ייעוץ משפטי לליווי בתהליך.
קראו עוד על:
