מס רכישה הוא אחד המסים המרכזיים החלים על רוכשי נכסי נדל"ן בישראל. מס זה מוטל על כל מי שרוכש דירה, קרקע או נכס מסחרי, ומשפיע על עלויות העסקה הכוללות. החישוב של מס הרכישה משתנה בהתאם לסוג הנכס, ערכו, זהות הרוכש (יחיד, תושב חוץ, משקיע, או בעל מוגבלות) ומדיניות המס המתעדכנת מעת לעת. במאמר זה נפרט על חישוב מס הרכישה, הפטורים האפשריים, והשפעתו על שוק הנדל"ן.
תוכן העניינים:
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשולם למדינה בעת רכישת נכס נדל"ן. מדובר במס חד-פעמי שאותו יש לשלם לרשות המסים תוך 60 יום מיום חתימת ההסכם. שיעור המס נקבע לפי מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה, ונבדל בין דירות מגורים, נכסים מסחריים וקרקעות.
מס רכישה הוא מס המוטל על הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין, כפי שנקבע בסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין. שיעור המס מחושב משווי המכירה של הזכות.
סוג הנכס הנרכש משפיע על אופן חישוב מס הרכישה:
- רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים: שיעור המס קבוע לכל השווי.
- רכישת דירת מגורים: שיעור המס מדורג על פי מדרגות שווי.
חישוב מדרגות מס רכישה לדירת מגורים:
החוק מבחין בין שני סוגי חישוב:
- חישוב רגיל: חל על רוכשים שבבעלותם דירת מגורים נוספת מעבר לדירה הנרכשת.
- חישוב לדירה יחידה: חל על יחיד תושב ישראל שבבעלותו רק הדירה הנרכשת.
חישוב מס רכישה לדירה יחידה:
קיימים מספר תנאים המאפשרים לרוכש בעל דירה נוספת להיחשב כבעל דירה יחידה:
- מכירת הדירה הנוספת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (או מיום מסירתה, אם נרכשה מקבלן דירה).
- מכירת דירה נוספת שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה, שבנייתה מעוכבת, תוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה.
דוגמאות לשיעורי מס רכישה:
- רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים: 6% משווי המכירה.
- רכישת קרקע לבניית דירת מגורים: 5% משווי המכירה (בתנאי שהתקבל היתר בנייה לדירת מגורים אחת לפחות, תוך שנתיים ממועד הרכישה).
טבלאות מס רכישה:
טבלאות מס רכישה לדירות מגורים מתעדכנות מדי שנה בהתאם למדד, ומופיעות בפרק ט של המדריך.
פטורים והקלות ממס רכישה:
החוק והתקנות קובעים מספר פטורים והקלות ממס רכישה.
להלן דוגמאות לפטורים והקלות נפוצות:
- תקנה 11 – פטור לנכה: נכה, כמשמעותו בתקנות, זכאי לפטור ממס רכישה.
- תקנה 12 – פטור לעולה: עולה, כמשמעותו בתקנות, זכאי להקלה בתשלום מס רכישה.
- תקנה 20 – מכירה לקרוב: מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, תחויב במס רכישה בשיעור של 1/3 ממס רכישה רגיל.
- תקנה 21 – מכירה לבן-זוג: מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג, המתגורר עם המוכר באותה דירה, פטורה ממס רכישה.
- תקנה 27 – פטור ממכירות מסוימות: מכירת זכות במקרקעין הפטורה ממס שבח, לפי סעיפים מסוימים בחוק, פטורה גם ממס רכישה.
הגשת בקשה לפטור/הקלה:
יש להגיש בקשה לפטור/הקלה ממס רכישה באמצעות טופס ייעודי, ולצרפה להצהרה על רכישת הזכות במקרקעין.
חשוב לציין:
- ברשימה זו הובאו עיקרי הסעיפים בחוק ובתקנות הנוגעים למס רכישה.
- יש לבחון את הזכאות לפטור/הקלה מול ההגדרות והתנאים המלאים, כפי שנקבעו בחוק ובתקנות.
חישוב מס רכישה: סקירה מקיפה
חישוב מס הרכישה תלוי בסוג הנכס:
- בנכסים שאינם דירות מגורים, שיעור המס קבוע על פי שווי המכירה.
- בדירות מגורים, שיעור המס מדורג, משתנה בהתאם למדרגות שווי.
גורמים נוספים המשפיעים על חישוב המס:
- מעמד הרוכש: האם מדובר בתושב ישראל או תושב חוץ, האם הוא זכאי לפטור או הקלה.
- סיווג הדירה: האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת, והאם הדירה תשמש למגורים או למטרות אחרות (כגון השקעה או עסק).
- שווי הדירה: שיעור המס המדורג משתנה בהתאם למדרגות שווי.
- תקנות מסוי מקרקעין: תקנות אלו קובעות פטורים והקלות במס רכישה.
חישוב מס רכישה לדירת מגורים:
מדרגות מס רכישה
דירת מגורים יחידה:
- סעיף 2 במסמך מציג את מדרגות מס הרכישה החלות על רוכש דירת מגורים יחידה, החל מ 16.1.2024 ועד 15.1.2025.
- חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח פטור ממס.
- על חלק השווי בין 1,978,745 ש"ח ל- 2,347,040 ש"ח יחול מס בשיעור של 3.5%.
- על חלק השווי בין 2,347,040 ש"ח ל- 6,055,070 ש"ח יחול מס בשיעור של 5%.
- על חלק השווי בין 6,055,070 ש"ח ל- 20,183,565 ש"ח יחול מס בשיעור של 8%.
- על חלק השווי מעל 20,183,565 ש"ח יחול מס בשיעור של 10%.
דירת מגורים שאינה דירה יחידה:
- על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח יחול מס בשיעור של 8%.
- על חלק השווי מעל 6,055,070 ש"ח יחול מס בשיעור של 10%.
חשוב לציין:
- המידע במסמך מתייחס לתקופה מוגדרת (16.1.2024-15.1.2025) וייתכן שיהיו שינויים במדרגות המס בעתיד.
- מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המיסוי לקבלת ייעוץ אישי ומדויק בנוגע למדרגות מס הרכישה הרלוונטיות במקרה ספציפי.
כיצד מס רכישה משפיע על שוק הנדל"ן?
1. השפעה על מחירי הדיור
מס הרכישה מגדיל את ההוצאות של הרוכשים ולכן משפיע על הביקוש לנכסים. כאשר המס על דירות להשקעה גבוה, פחות משקיעים רוכשים דירות, מה שעשוי להוביל לירידת מחירים.
2. הקטנת כדאיות ההשקעה בנדל"ן
מיסוי גבוה על דירות שניות ומעלה מרתיע משקיעים ומפחית את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירות להשכרה.
3. הגדלת הכנסות המדינה
מס רכישה מהווה מקור הכנסה משמעותי למדינה. בתקופות של עלייה ברכישות נדל"ן, המדינה גובה יותר הכנסות ממסים.
4. עידוד רכישת דירות למגורים
המדרגות הנמוכות לרוכשי דירה יחידה נועדו לעודד רכישת דירות למגורים ולא להשקעה.
פטורים והקלות ממס רכישה
החוק והתקנות קובעים מספר פטורים והקלות ממס רכישה, המאפשרים לרוכשים מסוימים לשלם מס מופחת או להיות פטורים לחלוטין מתשלום מס.
להלן דוגמאות לפטורים והקלות נפוצות:
- תקנה 11 – פטור לנכה: נכה, כמשמעותו בתקנות, זכאי לפטור ממס רכישה.
- תקנה 12 – פטור לעולה: עולה, כמשמעותו בתקנות, זכאי להקלה בתשלום מס רכישה.
- תקנה 20 – מכירה לקרוב: במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה 1/3 ממס רכישה רגיל.
- קרוב לעניין זה: בן-זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן-זוג של הצאצא, אח ואחות.
- תקנה 21 – מכירה לבן-זוג: מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה.
- תקנה 27 – פטור ממכירות מסוימות: מכירת זכות במקרקעין הפטורה ממס שבח לפי אחד מהסעיפים הבאים פטורה ממס רכישה:
- 69, 68, 67, 66, 65, 64, 57, 55, 54
הגשת בקשה לפטור/הקלה:
יש להגיש בקשה לפטור/הקלה ממס רכישה באמצעות טופס ייעודי, ולצרפה להצהרה על רכישת הזכות במקרקעין.
חשוב לציין:
- הרשימה לעיל כוללת את עיקרי הסעיפים בחוק ובתקנות הנוגעים לפטורים והקלות ממס רכישה.
- יש לבחון את הזכאות לפטור/הקלה מול ההגדרות והתנאים המלאים, כפי שנקבעו בחוק ובתקנות.
מס רכישה הוא מרכיב משמעותי בעלות רכישת נכס נדל"ן בישראל, ומשפיע על כדאיות העסקה הן לרוכשים פרטיים והן למשקיעים. החישוב מתבצע על פי מדרגות מס משתנות, ותיתכן זכאות להקלות או פטורים מסוימים. חשוב להכיר את חוקי המס, לבדוק את הזכאות להנחות ולתכנן את הרכישה באופן חכם כדי להפחית את גובה המס שיש לשלם.
