מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנעשה ממכירת נכס. למשל, אם רכשת דירה במיליון ומכרת אותה במיליון וחצי, תחויב במס על הרווח של חצי מיליון. עם זאת, יש לקחת בחשבון פטורים וניכויים מסוימים. אם בבעלותך דירה אחת בלבד, יש פטור ממס בכל שנה וחצי. המשמעות היא שאם יש לכם דירה יותר מחצי שנה, תוכלו למכור אותה מבלי שתחויב במס שבח. חשוב לציין כי פטור זה חל אך ורק על מכירת דירה אחת ואינו חל על נכסים נוספים.
בעבר היה פטור נוסף לכלל שנה וחצי. פטור זה אפשר מכירת דירה נוספת, אחת לארבע שנים, בפטור ממס שבח. עם זאת, פטור זה הופסק בשנת 2014. במקום זאת, הוכנסה שיטת חישוב פשוטה לדירות נוספות. בעוד שנכסים נוספים אלו אינם פטורים ממס שבח, תהליך החישוב מפושט.
שיעור מס שבח נקבע על 25%. אם אינך זכאי לפטור או לחישוב פשוט, תצטרך לחשב את הרווח מהמכירה, לנכות כל הוצאות רלוונטיות ולשלם 25% מס על יתרת הרווח. מהרווח ניתן לנכות הוצאות שונות, לרבות הוצאות משפט בקניית ומכירת הנכס, שכר טרחת סוכן של עד 2% והוצאות שיפוץ. אם אינך זכאי לפטור, חשוב לשקול היטב את האפשרות לחישוב פשוט או לתעד כראוי ולהכיר בהוצאות שנגרמו.
כדי לנווט במורכבות מס שבח ולהקפיד על עמידה בתקנות החלות בנתניה, מומלץ לפנות להדרכה של עורך דין בקיא המתמחה בדיני מס. עורך דין יכול להעניק ייעוץ מותאם אישית, לסייע בחישוב חבות המס ולסייע לכם לקבל החלטות מושכלות לגבי פטורים וניכויים.
מס שבח הוא אחד מהמסים המוכרים והמשפיעים ביותר בתחום המקרקעין בישראל, הנוגע לעסקאות של מכירת נכסי דלא ניידי, כמו דירות מגורים, מגרשים, מבנים מסחריים ועוד. מדובר במס שמטיל מס על הרווח שנוצר ממכירת נכס, כלומר על השבח (ההפרש) בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס. מס זה נחשב לאחד ממסמני הדרך בתחום המיסוי בישראל, והוא נתון לשינויים תכופים, שמקורם בשיקולים כלכליים ומדיניים.
במאמר זה נסקור את עקרונות מס השבח, את אופן החישוב שלו, את הפטורים השונים שמעניק החוק ואת השפעותיו על בעלי נכסים ועסקאות במקרקעין.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס אשר מוטל על הרווח שנעשה ממכירת נכס מקרקעין. שבח הוא ההפרש בין המחיר שבו נרכש הנכס לבין המחיר שבו הוא נמכר בפועל. כלומר, מדובר במס על הרווח שהמוכר עושה מהמכירה של נכס מקרקעין. ישנה הבחנה בין סוגי נכסים שונים, כך שמס השבח משתנה בהתאם לסוג הנכס, תקופת הזמן שבעל הנכס מחזיק בו, ופרמטרים נוספים הקובעים את שיעור המס.
בפשטות, אם רכשתם נכס במיליון ש"ח ומכרתם אותו ב-1.5 מיליון ש"ח, השבח שלכם הוא 500,000 ש"ח, וזו תהיה כמות הרווח שעליה יוטל מס שבח.
עקרונות מס השבח
המס מחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, תוך התחשבות בשווי הנכס בעת הרכישה ובשוויו בעת המכירה. ישנם כמה מרכיבים חשובים שצריך לקחת בחשבון כשמדובר במס שבח:
- ההפרש בין המחירים: השבח, שהוא ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, הוא הסכום שעליו מוטל מס השבח.
- הוצאות פיתוח ותחזוקה: כל הוצאה שנעשתה לשיפור הנכס (כמו שיפוצים, תוספות בנייה או שדרוגים) יכולה להיכנס לחישוב השבח ולהקטין את המס.
- תנאים מיוחדים: שיעור המס יכול להשתנות בהתאם למספר גורמים, כגון תקופת הזמן שהנכס היה בבעלות המוכר, סוג הנכס, והאם מדובר בנכס מגורים או בנכס מסחרי.
- תעריף מס השבח: תעריף מס השבח משתנה ותלוי בגורמים כמו תקופת ההחזקה בנכס, גיל הנכס וסטטוס הנישום (כמו אם מדובר בפרטיים או תאגידים). תעריף המס נע בין 0% ל-50% מהשבח.
חישוב מס השבח
חישוב מס השבח הוא הליך מורכב שדורש התייחסות לפרמטרים רבים. להלן שלבים מרכזיים בחישוב המס:
- קביעת מחיר הרכישה: המחיר שבו נרכש הנכס כולל את סכום הרכישה עצמו ואת כל ההוצאות הנלוות לרכישה, כגון דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום, הוצאות נוספות שהוצאו על הרכישה.
- קביעת מחיר המכירה: המחיר שבו נמכר הנכס כולל את המחיר בו סוכם על העסקה, תוספות על הנכס כמו ריהוט או חפצים נוספים, וכל הוצאה שקשורה ישירות למכירה.
- הוצאות שניתן לקזז: לאחר קביעת מחירי הרכישה והמכירה, יש לחשב את השבח. ניתן לקזז הוצאות שקשורות לשיפור הנכס, כגון שיפוצים והוצאות נוספות שנעשו לשם שדרוג הנכס (בתנאי שהן נרשמו כחוק).
- הפחתת התקופה: משך הזמן שבו הנכס היה בבעלות המוכר משפיע על שיעור המס. ככל שתקופת ההחזקה בנכס ארוכה יותר, יש אפשרות להפחתת שיעור המס (בהתאם להסכמים החוקיים).
- שיעור המס: מס השבח נקבע על פי אחוז השבח. אחוז זה משתנה בהתאם למספר פרמטרים, ובתוך כך בהתאם לתקופה בה הנכס נמצא בבעלות המוכר, האם מדובר במגורים או בנכס מסחרי, או האם מדובר בהשקעה או במכירה פרטית.
פטורים ממס שבח
החוק מאפשר מספר פטורים והקלות ממס שבח, שחלקם מיועדים למקרים של מכירת דירות מגורים. להלן הפטורים החשובים ביותר:
- פטור לדירת מגורים אחת: אחד הפטורים העיקריים שניתן לקבל הוא פטור ממס שבח עבור מכירת דירת מגורים יחידה. אם מדובר במכירת דירה מגוריכם העיקרית (שהייתם בה במשך תקופה ממושכת), אתם עשויים להיות פטורים מתשלום מס שבח על השבח שנעשה ממכירתה, עד לתקרה מסוימת.
- פטור עבור גיל פרישה: אנשים בגיל פרישה עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח בתנאים מסוימים, אם הם מוכרים את דירתם ומבצעים עסקה בתנאים של שדרוג או שיפור מגורים.
- פטור מכירה בשטחי קרקע חקלאיים: לעיתים ניתן לקבל פטור ממס שבח במקרה של מכירת קרקע חקלאית תחת תנאים ספציפיים, אם הקרקע נמכרת למטרות חקלאות או שיקום.
- פטור עבור משפחות במצוקה כלכלית: בחלק מהמקרים, גם משפחות במצוקה כלכלית עשויות להיות זכאיות לפטור ממס שבח בתנאים מיוחדים.
השפעת מס השבח על בעלי נכסים
מס השבח עשוי להשפיע על מגוון גורמים הקשורים לבעלי נכסים ועסקאות מקרקעין:
- הפחתת כדאיות העסקאות: מס השבח יכול להקטין את כדאיות המכירה עבור בעלי נכסים, במיוחד כאשר מדובר ברווח גבוה. כתוצאה מכך, לעיתים בעלי נכסים יעדיפו להימנע ממכירה כדי לא לשלם את המס.
- השפעה על השוק הנדל"ן: מס השבח משפיע על פעילות השוק הנדל"ן, כאשר שינויים בשיעור המס או בהקלות המוענקות עשויים לגרום לשינויים במגמות השוק ולהשפיע על ההחלטות של רוכשים ומוכרים.
- תכנון מס: בעלי נכסים יכולים לבצע תכנון מס, שבו הם יבדקו את האפשרויות השונות להפחית את חבותם במס שבח, על ידי קיזוז הוצאות שדרוג נכס או ביצוע מכירה בזמן מתאים.
מס שבח הוא מס מרכזי בתחום המקרקעין, הנוגע לרווחים שנוצרים ממכירת נכסי דלא ניידי. חישוב המס הוא תהליך מורכב שכולל את מחירי הרכישה והמכירה, הוצאות שונות שניתן לקזז, ושיעור המס המשתנה לפי קריטריונים שונים. עם זאת, קיימים מספר פטורים והקלות שמסייעים לבעלי נכסים להפחית את חבותם במס. חשוב להכיר את ההשלכות של מס השבח על מכירת נכסים, במיוחד כאשר מדובר במכירת דירות מגורים, ולהיות מודעים לאפשרויות התכנון המשפטי והכלכלי לצורך צמצום חבות המס.
