💰 מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס שמוטל על מוכר נכס מקרקעין בישראל — דירה, קרקע, חנות, או כל זכות במקרקעין — והוא משקף את הרווח שנוצר במכירה.
במילים פשוטות: זהו המס על הרווח מהשבחת הנכס.
אם קניתם דירה ב-1.5 מיליון ₪ ומכרתם אותה ב-2 מיליון ₪ – השבח הוא 500 אלף ₪, ועליו יש לשלם מס שבח (בניכוי הוצאות מוכרות ופטורים).
מי חייב במס שבח?
החובה לשלם חלה על המוכר של הזכות במקרקעין.
במקרים מסוימים – גם בעסקאות העברת זכויות, ירושה, או מתנה – ייתכן חישוב של מס שבח "רעיון" לצורך בדיקת פטורים.
יש להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד החתימה על העסקה, גם אם מדובר בעסקה פטורה ממס.
איך מחשבים את מס השבח?
הבסיס הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, כשההפרש נקרא “שבח”.
מהשבח הזה ניתן לנכות:
- הוצאות רכישה ומכירה (עו״ד, מתווך, שיפוצים, שכר טרחה וכו’)
- היטל השבחה ששולם
- פחת שנוכה לאורך השנים
- מס רכישה ששולם בעת הקנייה
לאחר ניכוי כל ההוצאות – נותר השבח החייב במס.
שיעור המס עומד לרוב על 25% מהרווח הריאלי, אך ייתכנו מקרים של מס לינארי או פטור מלא.
פטורים והקלות ממס שבח
החוק כולל שורה של פטורים שנועדו להקל על בעלי דירות מגורים:
- מכירת דירת מגורים יחידה אחת לארבע שנים – פטור ממס שבח, בכפוף לתנאים.
- פטור במכירת דירת ירושה – כאשר המוריש היה זכאי לפטור בעצמו.
- פטור חלקי במכירת דירה לצורך שדרוג דירה אחרת.
- פטור עקב גירושין או העברה בין בני זוג.
למידע נוסף:
מתי משולם מס שבח?
את המס יש לשלם תוך 60 יום ממועד העסקה (או ממועד אישור השומה).
לרוב, עורך הדין המייצג את המוכר מבצע את התשלום בשם הלקוח דרך מערכת מיסוי מקרקעין.
קבלת אישור מס שבח היא תנאי לרישום הנכס בטאבו או להשלמת העסקה.
דוגמה מעשית
מוכר רכש דירה בשנת 2015 ב-1.2 מיליון ₪.
ב-2025 מכר אותה ב-1.8 מיליון ₪.
הוצאות מוכרות (עו״ד, תיווך ושיפוץ) – כ-100 אלף ₪.
השבח הריאלי: 1.8 – (1.2 + 0.1) = 500 אלף ₪.
מס שבח בשיעור 25% = 125 אלף ₪ (לפני ניכוי פטורים).
אם זו דירתו היחידה, והוא עומד בתנאים – ייתכן שיקבל פטור מלא.
ערר והשגה על שומת מס שבח
במקרים רבים רשות המיסים מעריכה את שווי הנכס או ההוצאות בצורה שונה מהמוכר, ויוצרת שומה מופרזת.
במקרה כזה ניתן להגיש:
- השגה על שומת מס שבח (תוך 30 יום מקבלת השומה)
- ערר לוועדת ערר מיסוי מקרקעין – אם ההשגה נדחתה
קרא עוד על הנושא:
סיכום
מס שבח הוא אחד המרכיבים המרכזיים בכל עסקת נדל״ן בישראל.
הבנה נכונה של המס, הפטורים האפשריים, והאפשרות להגיש השגה – עשויות לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.
משרד Poleg-Law מתמחה בליווי מוכרי נכסים, בבדיקת חבות מס ובייצוג מול רשות המיסים בהליכי השגה וערר.
📞 לייעוץ משפטי ראשוני
📱 שלחו הודעת WhatsApp
☎️ התקשרו עכשיו – 054-2645771
✉️ צרו קשר באתר
או בקרו בעמוד: ייצוג בעסקאות נדל״ן ומיסוי מקרקעין
