דייר סרבן בפרויקט התחדשות עירונית

דייר סרבן: סקירה

דייר סרבן הוא דייר אשר מסרב לחתום על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, לאחר שהושג הרוב הדרוש, וללא סיבה סבירה.

ישנם סוגים שונים של דיירים סרבנים, והסיבות לסירובם מגוונות.

• קשישים עשויים לחשוש ממעבר דירה.
• דיירים חסרי ייצוג .
• דיירים חסרי הבנה, בעלי דרישות לא ריאליות, או כאלה הסובלים מ"תסמונת 'לי מגיע יותר'".
• סחטנים .
• דיירים ללא אמצעים .
• דיירים החוששים מתשלומי ועד בית גבוהים, חשבונות חשמל וארנונה גבוהים.
• דיירים בעלי זיקה רגשית לדירה.

סירוב סביר יתקיים באחד מהמקרים הבאים, בהתאם לחוק ולפסיקה:

• הפרויקט אינו כדאי כלכלית.
• דיירים אחרים בבניין קיבלו תמורה לא שוויונית.
• לא ניתנו בטוחות הולמות.
• לא הוצעו אופציות מספקות לקשישים.
• לא הוצעו חלופות מגורים מותאמות לאדם עם מוגבלות.
• לדייר הסרבן נסיבות אישיות מיוחדות.

התמודדות עם דייר סרבן

במקרה של דייר סרבן, ניתן לפנות לרשויות על מנת לאשר את התחלת הפרויקט גם ללא הסכמתו.

• בפרויקט תמ"א 38, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים.
• בפרויקט פינוי בינוי, ניתן לפנות לבית המשפט.

אחוז בעלי הדירות הנדרש לצורך הגשת תביעה:

• תמ"א 38/1א (חיזוק): 66.6%.
• תמ"א 38/2א (הריסה ובנייה): 80%.
• פינוי בינוי: 80%.

הליך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן:

1. חתימת הסכם על ידי הרוב המינימלי הדרוש על פי חוק.
2. הגשת בקשה להיתר בנייה וקבלת החלטה בתנאים.
3. פנייה/תביעה למפקח מצד הדיירים .
4. השלמת תנאים, ליווי בנקאי, והוצאת היתר בנייה.
5. כינוס בעלי הדירות (תיקון מס' 5).

הצעת משרד המשפטים: הוצע תיקון לחוק פינוי בינוי המאפשר הגשת תביעה כנגד דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי ברוב של 66% בלבד מבעלי הדירות במקבץ, גם כאשר סירובו אינו סביר.

תנאי להפחתת הרוב: התיקון יבוצע רק לאחר שמומחה מטעם הרשות להתחדשות עירונית יגיש חוות דעת לפיה התמורה שהוצעה לבעלי הדירות, ובפרט לדייר המסרב, היא שוויונית ותואמת את ערך הדירות.

סנקציות כנגד דייר סרבן:

• בתמ"א 38: אכיפה והוראה לביצוע העסקה, על אף סירוב הדייר.
• בפינוי בינוי: אכיפה והוראה לביצוע העסקה, על אף סירוב הדייר; תשלום פיצויים לבעלי הדירות האחרים אשר חתמו על העסקה; אפשרות להורות על תשלום פיצויים במסגרת תביעה נזיקית.

הקלות לקשישים בפרויקט פינוי בינוי:

• הגדרת קשיש: אדם שמלאו לו 75 שנים במועד חתימת עסקת הפינוי בינוי, ושהתגורר לפחות שנתיים בדירה הנמצאת בבית המשותף.
• חלופות עבור קשישים: היזם חייב להציע לקשיש, בנוסף על דירה חדשה, לפחות אחת מהאפשרויות הבאות: מעבר לדיור מוגן (כולל תשלומי איזון), רכישת דירה חלופית, קבלת כסף לרכישת דירה; קבלת שתי דירות בשווי דירת התמורה; קבלת דירה קטנה יותר בתוספת כסף עד לשווי מצטבר של דירת התמורה.
• חובת היזם כלפי דייר בן 80 ומעלה: היזם חייב להציע לדייר מעל גיל 80 את האפשרות הראשונה, כלומר מעבר לדיור מוגן.

הקלות לקשישים ובעלי מוגבלויות בפרויקט תמ"א 38:

• הגדרת קשיש: אדם שמלאו לו 80 שנים במועד חתימת העסקה.
• חובת היזם כלפי קשיש: היזם חייב להציע לקשיש מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות.
• הגדרת בעל מוגבלות: אדם עם לקות פיזית, נפשית או שכלית, לרבות קוגניטיבית, זמנית או קבועה, אשר מגבילה את תפקודו באופן מהותי בתחום אחד או יותר מתחומי החיים העיקריים.
• חובת היזם כלפי בעל מוגבלות: היזם חייב להציע לאדם עם מוגבלות ולבני משפחתו המתגוררים עמו דרך קבע, מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, הכוללים התאמות למאפייני המגורים הקודמים.

טיפים להתמודדות עם דייר סרבן

• הבנת מקור ההתנגדות: האם מדובר בחוסר ידע, צורך רגשי, או שימוש בכוח?
• שכנוע והסברה
• הענקת תפקיד סמכותי לדייר כגון חבר נציגות, או שותף פעיל בפרויקט
• הגשת תביעה – במקרה קיצוני

דוגמאות מהפסיקה

המקורות מציגים מספר דוגמאות מהפסיקה בנוגע לסוגיית דייר סרבן, וממחישים את מורכבות הנושא ואת השיקולים השונים הנלקחים בחשבון על ידי בתי המשפט.

סיכום

ההתמודדות עם דייר סרבן היא אתגר משמעותי בפרויקטים של התחדשות עירונית. חשוב להבין את הסיבות לסירוב, לפעול בהתאם לחוק ולפסיקה, ולשקול את האפשרויות העומדות בפני הדיירים והיזמים.

הסיבות העיקריות לסירוב דיירים להצטרף לפרויקטים של התחדשות עירונית

המקורות מציגים מגוון סיבות לסירוב דיירים להצטרף לפרויקטים של התחדשות עירונית:

• חשש משינוי: דיירים, במיוחד קשישים, עשויים לחשוש מהמעבר הכרוך בפרויקט התחדשות עירונית. הם חוששים לעזוב את הדירה המוכרת, את השכונה ואת הקהילה בה הם חיים.
• חוסר הבנה ודרישות לא ריאליות: חלק מהדיירים עשויים שלא להבין את מהות הפרויקט ואת התמורות המוצעות, או שיהיו בעלי דרישות לא ריאליות בנוגע לשווי הדירה החדשה או לתנאי ההסכם.
• חשש מבעיות כלכליות: דיירים עשויים לחשוש מעלייה בתשלומי ועד הבית, ארנונה וחשמל לאחר השלמת הפרויקט.
• חוסר אמון ביזם: חלק מהדיירים עשויים לחשוש מהאמינות של היזם או מחוסר ניסיון שלו בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.
• זיקה רגשית לדירה: לדיירים רבים יש זיקה רגשית לדירה הנוכחית, והם מתקשים להיפרד ממנה.
• "תסמונת 'לי מגיע יותר'": ישנם דיירים המרגישים שמגיעה להם תמורה גבוהה יותר מזו המוצעת לשאר הדיירים.
• סחטנות: חלק מהדיירים מנסים לסחוט מהיזם תמורה גבוהה יותר באמצעות איום בסירוב.
• נסיבות אישיות: לדיירים עשויות להיות נסיבות אישיות המקשות עליהם להשתתף בפרויקט, כגון בעיות רפואיות, קשיי ניידות או מצב כלכלי קשה.

חשוב לציין שהמקורות מציגים גם את המושג "סירוב סביר", המתייחס למקרים בהם לדייר יש סיבה לגיטימית לדחות את ההצעה להשתתף בפרויקט.

דוגמאות לסירוב סביר:

• הפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית.
• התמורה המוצעת לדיירים אינה שוויונית.
• לא ניתנו בטוחות הולמות לדיירים.
• לא הוצעו אופציות מתאימות לקשישים או לבעלי מוגבלויות.

במקרים של סירוב סביר, המקורות מציעים אפשרויות שונות להתמודדות עם הסירוב, כגון משא ומתן בין הדיירים ליזם, פנייה למפקח על הבתים המשותפים או הגשת תביעה לבית המשפט.

סנקציות אפשריות כנגד דייר סרבן בפרויקטי התחדשות עירונית

המקורות מציינים מספר סנקציות שעלולות להיות מוטלות על דייר סרבן במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, בהתאם לסוג הפרויקט:

בפרויקט תמ"א 38:

• אכיפה והוראה לביצוע העסקה: סעיף 5(ב) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, קובע כי ניתן להורות על ביצוע העסקה גם ללא הסכמת הדייר הסרבן.
• תביעה נזיקית: בנוסף, ניתן לתבוע את הדייר הסרבן בבית המשפט בתביעה נזיקית ולדרוש ממנו פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לדיירים האחרים עקב סירובו.

בפרויקט פינוי בינוי:

• אכיפה והוראה לביצוע העסקה: סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, קובע כי ניתן להורות על ביצוע העסקה גם ללא הסכמת הדייר הסרבן.
• תשלום פיצויים לדיירים האחרים: הדייר הסרבן עלול להידרש לשלם פיצויים לבעלי הדירות האחרים אשר חתמו על העסקה בגין הנזקים שנגרמו להם עקב סירובו.
• תביעה נזיקית: בדומה לתמ"א 38, גם בפרויקט פינוי בינוי ניתן לתבוע את הדייר הסרבן בבית המשפט בתביעה נזיקית ולדרוש ממנו פיצויים.

חשוב לציין:

• בית המשפט יבחן כל מקרה לגופו ויקבע האם הסירוב סביר או שמדובר בסירוב בלתי סביר.
• במקרים בהם בית המשפט יקבע כי הסירוב אינו סביר, הוא רשאי להטיל על הדייר הסרבן סנקציות כגון אלו המפורטות לעיל.

דוגמאות מהפסיקה:

המקורות כוללים מספר דוגמאות מהפסיקה הממחישות את הסנקציות שניתן להטיל על דיירים סרבנים.

• במקרה אחד, בית המשפט פסק לחובתה של דיירת סרבנית תשלום פיצוי בסכום כולל של מאות אלפי שקלים בשל סרבנותה להשתתף בפרויקט פינוי בינוי.

לסיכום: דייר סרבן עלול להיות חשוף לסנקציות משפטיות וקנסות כספיים במקרה שיסרב ללא סיבה מוצדקת להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית.

צעדים להפחתת סרבנות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת להפחית את הסרבנות ולעודד שיתוף פעולה בקרב דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ניתן לנקוט במספר צעדים:

בניית אמון ושקיפות:

• הקמת נציגות דיירים חזקה:
  • נציגות הדיירים אמורה לשמש כגשר בין הדיירים, היזם והרשות המקומית, ותפקידה להעביר מידע ולבנות יחסי אמון.
  • חשוב שהנציגות תורכב מדיירים המתגוררים בבניין, תייצג מגוון דעות וצרכים, ותפעל בשקיפות מלאה.
  • על הנציגות לעדכן את הדיירים באופן שוטף על התקדמות הפרויקט, באמצעות אמצעים מגוונים כמו קבוצות וואטסאפ, אתר אינטרנט, דואר אלקטרוני, שיחות טלפון, מכתבים והודעות על לוח המודעות.
  • במקרים של דיירים עם צרכים מיוחדים, כמו קשישים או דיירים שאינם קוראים עברית, יש לדאוג להנגשת המידע באופן מותאם.
  • הנציגות יכולה להסתייע במינהלת העירונית לתרגום מסמכים.
• קיום אסיפות דיירים:
  • יש לקיים אסיפות דיירים בשלב מוקדם ככל האפשר, עוד לפני שלבי התכנון הסופי והחתימה על הסכמים.
  • באסיפות יש להסביר לדיירים את תפקידי הנציגות, את סוגי ההחלטות, את תהליך ההתחדשות העירונית ואת האפשרויות העומדות בפניהם.
  • יש לתעד את האסיפות בפרוטוקול ולשלוח אותו לכלל הדיירים.

הבנה ומתן מענה לחששות:

• זיהוי סוגי הדיירים הסרבנים וסיבותיהם:
  • חשוב להבין את הסיבות להתנגדות של כל דייר, על מנת להתאים את הפתרון.
  • ישנם דיירים שחוששים מהמעבר, כמו קשישים או דיירים ללא ייצוג.
  • אחרים עשויים להתנגד בשל חוסר הבנה, דרישות לא ריאליות או תחושה שמגיע להם יותר.
  • ישנם גם דיירים שחוששים מתשלומים נוספים, כמו ארנונה או ועד בית, או שיש להם זיקה רגשית לדירה.
• התייחסות פרטנית לצרכי הדיירים:
  • יש לוודא שהפרויקט לוקח בחשבון את צרכי כל הדיירים, כולל קשישים ובעלי מוגבלויות.
  • יש להציע לקשישים חלופות מגורים הולמות, כמו דיור מוגן, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לרכישת דירה.
  • במקרים מסוימים, על היזם להציע לקשישים שתי דירות בשווי דירת התמורה, דירה קטנה יותר בתוספת כסף, או דירה בשווי דומה.
  • עבור בעלי מוגבלויות, יש לוודא שהדירה החדשה או הדירה החלופית מותאמת לצרכיהם, כולל ביצוע התאמות נדרשות.

אפשרויות משפטיות:

• הגשת תביעה כנגד דייר סרבן:
  • במקרים מסוימים, ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט, בתביעה לאישור התחלת הפרויקט גם ללא הסכמת הדייר הסרבן.
  • תביעה כזו תוגש רק לאחר השגת הרוב המינימלי הדרוש בחוק.
  • התיקון לחוק פינוי בינוי מאפשר הגשת תביעה גם במקרים בהם הרוב הוא 66%, בתנאים מסוימים.
  • המקרים בהם תתאפשר הגשת תביעה ברוב של 66% מותנים בחוות דעת שמאי, וקיימות עילות נוספות בחוק.
• סנקציות כנגד דייר סרבן:
  • במקרים מסוימים, בית המשפט רשאי לחייב את הדייר הסרבן בתשלום פיצויים לשאר הדיירים.
  • קיימת גם אפשרות לאכיפת ביצוע העסקה על אף סירוב הדייר.

טיפים נוספים:

• שקיפות מלאה:
  • על הנציגות לפעול בשקיפות מלאה ולשתף את הדיירים בכל המידע הרלוונטי.
  • שקיפות תורמת לבניית אמון ומקטינה את החששות.
• הדגשת היתרונות:
  • חשוב להדגיש בפני הדיירים את היתרונות של הפרויקט, כמו שיפור איכות החיים, חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, שדרוג התשתיות, תוספת שטחי מגורים ועוד.
• הצגת חלופות:
  • במקרים של התנגדויות, יש להציע לדיירים חלופות שונות ולנסות להגיע לפשרה.
  • ייתכן שדייר יסכים לפרויקט אם יוצע לו פתרון שמתאים לצרכיו.
• ליווי מקצועי:
  • חשוב שהדיירים יקבלו ליווי מקצועי לאורך כל התהליך, מעורך דין מומחה להתחדשות עירונית, שיכול להסביר להם את זכויותיהם וחובותיהם.
  • יש לוודא שעורך הדין פועל לטובת הדיירים בלבד, ולא מייצג גם את היזם.
• גישה מכבדת וסבלנית:
  • יש לזכור שתהליך התחדשות עירונית יכול להיות מורכב ורגשי עבור הדיירים.
  • לכן, חשוב לגשת אליהם בסבלנות, בהקשבה ובהבנה.
• עידוד מעורבות:
  • יש לעודד את הדיירים לקחת חלק פעיל בתהליך, להביע את דעתם ולהשפיע על התכנון.
  • מעורבות הדיירים תורמת לתחושת שייכות ולרצון לשתף פעולה.

חשוב לציין שהמקורות אינם מציינים נתונים סטטיסטיים לגבי הצלחת צעדים אלו, ולכן לא ניתן לקבוע בוודאות את יעילותם.

מתי סירוב דייר נחשב סביר?

המקורות מציגים מספר תנאים בהם סירוב דייר להשתתף בפרויקט התחדשות עירונית עשוי להיחשב סביר:

1. חוסר כדאיות כלכלית: אם הפרויקט אינו כדאי כלכלית עבור הדייר, סירובו עשוי להיחשב סביר. חשוב לציין שבחינת הכדאיות הכלכלית צריכה להיעשות מנקודת מבט אובייקטיבית, ולא רק על סמך תחושותיו של הדייר.

2. תמורה לא שוויונית: אם התמורה המוצעת לדיירים אינה שוויונית, כלומר ישנם דיירים המקבלים הטבות משמעותיות יותר מאחרים, סירוב הדיירים שאינם זוכים לתמורה הוגנת עשוי להיחשב סביר.

3. היעדר בטוחות הולמות: אם לא ניתנו לדיירים בטוחות הולמות לביצוע הפרויקט כגון ערבויות בנקאיות, או פוליסות ביטוח, סירובם עשוי להיחשב סביר.

4. חוסר התאמה לצרכים מיוחדים: אם לא הוצעו אופציות מספקות לקשישים או חלופות מגורים מותאמות לאדם עם מוגבלות, סירובם עשוי להיחשב סביר.

5. נסיבות אישיות מיוחדות: אם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות המקשות על הדייר להשתתף בפרויקט, כמו מצב בריאותי או קשיים כלכליים, סירובו עשוי להיחשב סביר.

חשוב לציין:

• בית המשפט בוחן כל מקרה לגופו וקובע האם הסירוב סביר או לא.
• המקורות אינם מתייחסים למשקל שניתן לכל אחד מהתנאים הללו בפני בית המשפט.
• ייתכן שצירוף של מספר תנאים יחזק את טענת הדייר כי סירובו סביר
  

  שלבי הליך התביעה כנגד דייר סרבן

  המקורות מתייחסים להליך התביעה כנגד דייר סרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך לא מפרטים את כל השלבים באופן מפורט.

  להלן השלבים המרכזיים המוזכרים במקורות, יחד עם הרחבה והסברים:

  שלב 1: השגת הרוב הדרוש בחוק

  • על מנת להגיש תביעה כנגד דייר סרבן, יש צורך קודם כל להשיג את הרוב המינימלי הדרוש בחוק.
  • הרוב הנדרש משתנה בהתאם לסוג הפרויקט: 66.6% בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק), 80% בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), ו- 80% בפרויקט פינוי בינוי.
  • קיים תיקון לחוק פינוי בינוי המאפשר הגשת תביעה גם במקרים בהם הרוב הוא 66%, אך זאת בתנאים מסוימים ובכפוף לחוות דעת שמאי.

  שלב 2: הגשת תביעה

  • לאחר השגת הרוב הדרוש, ניתן להגיש תביעה כנגד הדייר הסרבן למפקח על הבתים המשותפים (במקרה של תמ"א 38) או לבית המשפט (במקרה של פינוי בינוי).
  • במסגרת התביעה, יצטרכו יתר הדיירים להוכיח כי סירובו של הדייר אינו סביר, בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק ובפסיקה, כמו כדאיות כלכלית, תמורה שוויונית, בטוחות הולמות, התאמה לצרכים מיוחדים, ונסיבות אישיות.

  שלב 3: דיון משפטי

  • בית המשפט יבחן את טענות הצדדים, יעיין במסמכים הרלוונטיים (כגון הסכמים, חוות דעת שמאי, ועוד), ויכריע האם סירובו של הדייר סביר או לא.
  • ייתכן שבית המשפט יבקש מהצדדים לנסות להגיע לפשרה בטרם יכריע בסוגיה.

  שלב 4: פסק דין

  • אם בית המשפט יפסוק כי סירובו של הדייר אינו סביר, הוא רשאי לאשר את התחלת הפרויקט ללא הסכמת הדייר הסרבן.
  • בנוסף, בית המשפט רשאי לחייב את הדייר הסרבן בתשלום פיצויים ליתר הדיירים בשל הנזקים שנגרמו להם עקב העיכוב.

  שלב 5: אכיפה

  • במקרה שהדייר הסרבן מסרב לקיים את פסק הדין, ייתכן שיהיה צורך לנקוט בהליכי אכיפה, כגון צו בית משפט המאלץ אותו לפעול בהתאם להחלטה.

  חשוב לציין:

  • המקורות אינם מפרטים את כל השלבים בהליך התביעה באופן מלא.
  • ייתכנו שלבים נוספים המשתנים בהתאם לנסיבות המקרה הקונקרטי.
  • מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית על מנת לקבל הכוונה פרטנית לגבי ההליך.

  האפשרויות שהיזם חייב להציע לקשיש סרבן בפרויקט פינוי בינוי

  על פי המקורות, יזם בפרויקט פינוי בינוי חייב להציע לקשיש סרבן לפחות אחת מהאפשרויות הבאות, בנוסף לאפשרות קבלת דירה כתמורה:

  1. מעבר לדיור מוגן:

  • היזם יציע לקשיש לעבור לדיור מוגן עד למועד הפינוי, כולל תשלומי איזון.
  • יש לוודא שהדיור המוגן עונה על צרכיו של הקשיש ומספק לו את התמיכה הדרושה.

  2. רכישת דירה חלופית:

  • היזם יציע לקשיש לרכוש דירה חלופית עד למועד הפינוי.
  • שווי הדירה החלופית צריך להיות דומה לשווי דירת התמורה שהקשיש היה מקבל בפרויקט.

  3. קבלת כסף לרכישת דירה:

  • היזם יציע לקשיש לקבל כסף לרכישת דירה עד למועד הפינוי.
  • הסכום שיוצע צריך להיות שווה לכל הפחות לשווי דירת התמורה, ויכול להיות גם גבוה ממנו.

  בנוסף לאפשרויות אלו, היזם רשאי להציע לקשיש אחת משתי אפשרויות נוספות:

  א. שתי דירות:

  • היזם יציע לקשיש שתי דירות בשווי המצטבר של דירת התמורה.
  • אפשרות זו יכולה להיות רלוונטית במקרים בהם הקשיש זקוק לדירה גדולה יותר או רוצה להעניק דירה לבני משפחתו.

  ב. דירה קטנה יותר בתוספת כסף:

  • היזם יציע לקשיש דירה קטנה יותר בתוספת כסף עד לשווי המצטבר של דירת התמורה.
  • אפשרות זו יכולה להיות רלוונטית במקרים בהם הקשיש מעוניין בדירה קטנה יותר או זקוק להשלמת הכנסה.

  חשוב לציין:

  • היזם הוא זה שבוחר איזו מבין החלופות להציע לקשיש.
  • אם הקשיש היה בן 80 ומעלה בעת החתימה על ההסכם, היזם חייב להציע לו את אפשרות מעבר לדיור מוגן.
  • חשוב לוודא שהאפשרויות שהוצעו לקשיש מתועדות במסמך ההסכם, וכי הוא מבין את המשמעויות וההשלכות של כל אחת מהן.

  מקורות: